의정부지방법원 2025타경72346. 남양주시 진접읍 ‘진접스타힐스’ 106동 25층 2501호 아파트입니다. 소유자 이억조 명의로 2022.03.21 소유권보존이 되었고, 2022.04.01 우리은행 근저당권 165,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권 127,600,000원과 2025년 삼성카드 가압류, 강제경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다.
권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 가격입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 359,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 반면 동일 단지·유사 면적의 최근 12건 실거래는 322,000,000원부터 350,000,000원까지 형성돼 있고, 평균은 339,666,666원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균보다 19,333,334원 높고, 최신 거래 350,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 부평리 772 진접스타힐스 제106동 제25층 제2501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9754㎡ · 27층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 이억조 (2022.03.21 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영조 / 15,444,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권 및 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 2022.04.01 접수번호 38268의 우리은행 근저당권 165,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 접수번호 38269의 추가 근저당권 127,600,000원, 2025.01.23 삼성카드 가압류 8,532,617원, 2025.09.17 강제경매개시결정, 2025.11.17 남양주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가
진접스타힐스는 1,266세대, 2022.01.28 준공 단지입니다. 대상 면적은 59.9754㎡이고, 동일 면적대로 확인된 최근 12건 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 26 | 346,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 25 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 21 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 21 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 322,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 339,666,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 339,666,666원, 최신 거래는 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가 359,000,000원은 최근 평균의 105.7%이며, 최근 12건 중 최고 거래가 350,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준가격 역시 359,000,000원이고, 최근 실거래 기준으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,826,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 127,600,000원 | 127,600,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,532,617원 | 8,532,617원 |
| 4. 경매신청채권 · 김영조 | 15,444,860원 | 15,444,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,596,523원 |
359,000,000원 매각을 가정한 계산에서는 확인된 채권액 316,577,477원이 전액 배당되고 36,596,523원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 남양주시 압류의 구체적 배당액과 당해세·임차인 최우선변제 등은 위 계산에 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 25층 2501호이며, 급배수·위생·급탕·난방·옥내소화전·주차장·승강기·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부평2지구)이며 성장관리권역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 963,900원/㎡입니다.
- 환금성. 1,266세대, 2022년 준공 단지이며 동일 면적 최근 12건 거래가 322,000,000원~350,000,000원 범위에 형성돼 있습니다. 거래 표본은 확인되지만 현재 신건 최저가는 이 범위를 웃돕니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 359,000,000원은 최근 평균 339,666,666원의 105.7%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하지 마세요.
- 최근 거래 상단 확인. 최신 거래는 350,000,000원이고 최근 12건 최고가도 350,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 9,000,000원 높습니다.
- 회차별 시나리오. 제공된 시나리오 기준 1회 유찰 시 287,200,000원, 2회 유찰 시 229,760,000원입니다. 현재 회차와 유찰 후 회차의 가격 차이를 분리해 판단해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 남양주시 압류가 있으므로 실제 배당 단계의 당해세·조세채권 금액과 우선순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·관리비 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2022.04.01 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 359,000,000원은 최근 12개월 평균 339,666,666원의 105.7%이고 최신 거래 350,000,000원보다도 높습니다. 즉 권리 안전성과 가격 매력도를 혼동하면 안 되는 사건입니다. 현재 회차 기준으로는 권리는 합격, 가격은 보류가 핵심 결론입니다.
