의정부지방법원 2025타경72346. 남양주시 진접읍 부평리 ‘진접스타힐스’ 106동 25층 2501호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이억조이고, 2022.04.01. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권 127,600,000원, 삼성카드 주식회사 가압류, 김영조의 강제경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 눈에 띄는 것은 현재 가격입니다. 감정가 359,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 251,300,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 341,416,666원, 최신 거래는 2026.09. 343,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 시세와 비교해 73.6% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72346 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 부평리 772 진접스타힐스 106동 25층 2501호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진접읍 부평로48번길 110 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9754㎡ · 27층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 이억조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 251,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영조 / 15,444,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 등록 내역은 없습니다. 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 권리나 보증금 인수액은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2022.04.01. 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원이고, 이후의 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 251,300,000원 vs 최근 평균 341,416,666원
진접스타힐스 동일 평형의 최근 실거래 12건입니다. 대상 면적은 59.9754㎡이며, 비교 거래도 59.97~59.98㎡로 면적이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 9 | 343,000,000원 |
| 2026.09 | 59.98㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.09 | 59.97㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 26 | 346,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 25 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 21 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 21 | 328,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 평균 | 59.9754㎡ | 12건 | 341,416,666원 |
최근 12건 실거래 범위는 325,000,000원~350,000,000원, 최근 12개월 평균은 341,416,666원입니다. 최신 거래도 2026.09. 343,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저매각가 251,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%이고, 최근 실거래 최저 325,000,000원보다도 낮은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,318,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사우리은행 | 127,600,000원 | 81,981,800원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,532,617원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김영조 | 15,444,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 316,577,477원 중 246,981,800원이 배당되고, 미배당은 69,595,677원입니다. 주식회사우리은행의 후순위 근저당에서 미배당이 발생하며 삼성카드 주식회사와 신청채권자 김영조는 예상배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 25층 2501호이며, 급배수·위생·급탕·난방·옥내소화전·주차장·승강기·방송설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 진접스타힐스는 1,266세대이며 사용승인 기준일은 2022-01-28입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(부평2지구)이며 공시지가는 963,900원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래와 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 73.6%입니다. 같은 평형 최근 거래 12건과 대상 호수의 층·상태를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 미배당 채권 확인. 현재 회차에서는 후순위 근저당부터 미배당이 발생합니다. 등기상 소멸 여부와 최신 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 토지거래 관련 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있으므로 적용 대상과 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·최근 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 1회 유찰 물건
이 사건의 말소기준권리는 2022.04.01. 주식회사우리은행 근저당권 165,000,000원입니다. 그 뒤의 후순위 근저당·가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 359,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가 251,300,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 341,416,666원의 73.6%입니다. 최근 거래 범위 325,000,000원~350,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮은 위치입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계 확인은 권리분석의 마지막 확인 포인트입니다.
