의정부지방법원 2025타경72379. 남양주시 다산동 ‘다산 푸르지오’ 6505동 11층 1106호, 전용 59.5591㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 염지혜이며, 2019.09.04 매매를 원인으로 2022.01.05 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 339,600,000원입니다. 같은 날 설정된 신당1.2.3동새마을금고 근저당권 480,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 제이비우리캐피탈 근저당, 카드사 가압류, 세무서·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있어 예상되는 금전 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “후순위 권리 전부 소멸”만으로 끝내면 안 됩니다. 갑구에는 2021.11.18 부기된 금지사항등기가 있습니다. 주택법 제64조에 따른 소유권 이전 제한과 공공주택 특별법 제49조의5에 따른 거주의무 문구가 적혀 있어, 경매취득 후 해당 문구의 효력과 말소 관계를 원문 서류로 확인하는 것이 권리분석의 핵심 보완사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6163 다산 푸르지오 제6505동 제11층 제1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.5591㎡ · 지상29층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 염지혜 (2019.09.04 매매 · 2022.01.05 소유권이전 · 거래가액 339,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 693,000,000원 / 693,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신당1.2.3동새마을금고 / 439,199,160원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 금지사항등기는 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 금전 권리만 보면 2022.01.05 새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2022.06.24 제이비우리캐피탈 근저당 208,800,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건부터 최근 시세 아래
다산푸르지오 동일 면적대 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 818,166,666원, 최신 거래는 2026.08의 825,000,000원입니다. 현재 최저가 693,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.56㎡ | 15 | 825,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 17 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 16 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 16 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 12 | 825,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 6 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 12 | 808,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 27 | 820,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 13 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 9 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 10 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 59.56㎡ | 14 | 810,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 818,166,666원 |
최근 표본의 거래 범위는 770,000,000원~850,000,000원입니다. 현재 최저가 693,000,000원은 최근 표본 최저 거래가보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율은 데이터상 84.7%입니다. 매수인 금전 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 693,000,000원으로 보며, 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 인수금 때문에 실질취득액이 올라가는 유형이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 693,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,330,000원 |
| 1. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 208,800,000원 | 203,670,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,590,524원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 5,740,078원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,438,906원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 738,569,508원 중 683,670,000원이 배당되고 54,899,508원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 압류 3건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 다산별빛초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 경의중앙선 도농역이 위치합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·남양주 다산지금 공공주택지구이며, 토지거래계약 허가구역에는 2025-08-26 지정된 외국인 등 대상 주택 규제가 기재돼 있습니다. 위반건축물과 공부상의 차이는 없습니다.
- 환금성. 다산푸르지오는 1,614세대, 2021-10-27 사용승인된 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건의 가격대는 770,000,000원~850,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 원문 확인. 2021.11.18 부기된 전매제한·거주의무 문구가 경매취득 후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인하세요.
- 세금·공과금 압류 확인. 압류 3건 가운데 당해세 해당액이 있으면 현재 예상배당표의 후순위 배당액이 감소할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 693,000,000원은 최근 12개월 평균 818,166,666원의 84.7%입니다. 최신 거래 825,000,000원과 최근 표본을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 554,400,000원, 2회 유찰 시 443,520,000원으로 계산돼 있으므로 경쟁 강도에 따라 회차별 응찰계획을 미리 세울 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 한 번 더 확인
이 사건은 단순히 “신건이라 비싸다”는 유형이 아닙니다. 현재 최저가 693,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 818,166,666원의 84.7%이고, 최신 실거래 825,000,000원보다도 낮습니다. 임차인 신고가 없고 예상 금전 인수액도 0원이어서 실질취득비용이 최저가보다 불어나는 구조도 아닙니다.
다만 권리분석의 마지막 확인점이 분명합니다. 2021.11.18 금지사항등기의 전매제한·거주의무 문구와 압류 3건의 당해세 가능성을 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격 조건은 긍정적이고 금전 인수도 없지만, 비금전적 등기사항을 확인한 뒤 입찰해야 하는 사건으로 보는 것이 가장 균형 잡힌 결론입니다.
