의정부지방법원 2025타경72406. 남양주시 다산동 다산타임프라자 3층 305호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 상업용 집합건물입니다. 소유자 이병학은 2019년 4월 30일 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 424,000,000원입니다.

같은 날 우리은행이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 근저당권 추가설정, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 남양주시의 압류가 이어졌습니다. 매각으로 소멸할 권리들과 실제 배당액을 구분해서 보아야 합니다.

이번 경매의 신청채권자는 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사이며, 등기에는 양도 전 채권자가 우리은행으로 기재돼 있습니다. 청구액은 292,293,461원입니다. 낙찰가가 낮아지면서 기존 채권의 배당 부족이 커지는 구조지만, 채권자 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

핵심은 2019.04.30 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 을구 3번 추가설정과 경매개시결정, 국민건강보험공단·남양주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

한편 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만, 감정평가에서는 공실로 보이나 임시로 의류업자가 사용 중인 것으로 외부관찰된다고 설명하고 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 그러므로 실제 사용자가 소유자·임차인·무상사용자 중 누구인지 확인하기 전까지는 완전한 공실이나 명도 부담이 없는 물건이라고 단정하지 않는 것이 적절합니다.

② 가격 비교 — 감정가의 70%, 시세 할인은 별도 문제

감정가는 465,000,000원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 325,500,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준입니다. 다만 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수익, 업종 수요, 층별 접근성, 실제 사용 상태 등에 따라 개별 호실의 시장가격 차이가 발생할 수 있습니다.

회차별 금액은 제시된 경매 시나리오에 따른 값입니다. 미배당액은 동일 배당 모형의 산출치로, 실제 피담보채무 확정액과 다를 수 있습니다. 후속 회차는 실제 유찰 및 법원 매각조건에 따라 달라집니다.

현재 최저가는 최초 취득 당시 등기 거래가액인 424,000,000원보다 낮습니다. 하지만 과거 취득가격이나 감정가가 현재 매매시세를 보장하는 것은 아닙니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 판정할 근거는 충분하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 325,500,000원 가정)

* 을구 3번은 을구 1번의 근저당 목적물에 대한 추가설정 관계입니다. 각 행의 채권최고액 384,000,000원을 독립된 채무로 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액·우선순위·당해세 등에 따라 변동될 수 있습니다.

제시된 배당 모형상 매각대금 325,500,000원에서 집행비용 5,357,000원을 제외한 320,143,000원이 을구 1번 근저당에 배당됩니다. 을구 3번 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시청 제2청사 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설을 비롯한 상업·업무용 부동산 위주의 상업지대이며 공공·편의시설이 근거리에 있어 주위환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근 간선도로 주변에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2019.04.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측·서측·북측의 포장도로와 각각 접하며, 토지는 장방형의 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역에 속합니다. 상대보호구역·과밀억제권역 등 관련 규제가 있으므로 실제 업종별 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 공시지가 6,106,000원/㎡이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이고 도로접면은 중로각지입니다.
• 이용 상태. 근린생활시설로 이용 중인 것으로 평가됐으나 공실로 보이는 상태에서 의류업자의 임시 사용이 관찰됐습니다. 내부구조는 외부관찰 및 건축물현황도 등을 참고해 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 상업시설은 임대수요와 공실 상태가 매각가격에 영향을 미칩니다. 특히 본건은 3층 호실이므로 업종별 접근성·임대 가능성·관리비 부담 등을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 1번 우리은행 근저당의 2019.04.30 설정 사실과 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 을구 1번과 3번의 추가설정 관계를 검토하고, 같은 피담보채무의 채권최고액이 중복 계산되지 않았는지 확인하세요.
• 신청채권자 승계. 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사와 양도 전 우리은행 사이의 채권양도 및 배당 관계를 확인하세요.
• 점유·명도. 외부관찰에서 확인된 의류업자의 실제 점유 여부, 사용 근거, 임대차계약 및 사업자등록 관련 사항을 현장에서 확인하세요. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 완전 공실이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 동일 건물 및 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 우선 확인하세요.
• 업종·이용 제한. 일반상업지역·상대보호구역 등 토지이용계획과 건축물대장을 대조해 예정 업종의 영업 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 내부구조, 승강기·주차장 이용 조건을 확인하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.13 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부와 법원 공고를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 저렴한 가격은 별개다”

다산타임프라자 305호는 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원이며, 감정가 465,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 325,500,000원으로 내려왔습니다.

다만 배당 모형상 채권자 미배당액이 447,857,000원으로 표시되고, 우리은행 근저당의 공동담보·추가설정 관계가 있어 실제 채무액을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다. 또한 임대관계가 미상이고, 외부관찰상 의류업자의 임시 사용 가능성이 남아 있습니다.

권리상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 가격과 점유에 대한 판단은 아직 별도로 필요합니다. 감정가 대비 70%가 실제 시장가 대비 할인이라는 근거는 없으므로, 유사 근린시설의 최근 거래가격·임대수익과 현장 점유상황을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.