의정부지방법원 2025타경72408. 다산안강럭스나인 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 신대범이며 2021년 5월 4일 거래가 163,086,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2021년 11월 5일 주식회사티포스코퍼레이션대부의 채권최고액 26,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 성지용의 110,000,000원 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 성지용이 2021년 5월 4일 전입했고 말소기준권리는 같은 해 11월 5일이므로 시점상 선순위입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 성지용을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상 점유자로 보고 인수 가능성을 확인해야 합니다. 특히 같은 성지용이 등기부상 110,000,000원 가압류 채권자이자 경매신청 채권자로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인할 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 신대범 · 2021.05.04 소유권이전 · 거래가액 163,086,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성지용 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2020.12.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심
말소기준은 2021.11.05 설정된 티포스코퍼레이션대부 근저당권입니다. 이후의 성지용 가압류 110,000,000원, 남동구 압류, 2025.10.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성지용 | 2021.05.04 | 미상 | 미상 | 2025.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
성지용은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 전입 시점만 보면 근저당권보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 후 승계금액을 계산할 수 없습니다. 배당요구는 2025.11.27 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 87,500,000원으로 감정가 125,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득가입니다. 선순위 임차인의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면, 매수인은 그 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 지금은 보증금 자체가 미상이므로 87,500,000원 + 인수금액 미상이 실제 부담 구조입니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 크다면 총 취득부담이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,975,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 성지용 | 110,000,000원 | 59,525,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 성지용 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 총 채권액 136,000,000원 중 85,525,000원이 배당되고 50,475,000원이 미배당으로 남습니다. 이 계산에는 임차인 보증금의 구체 금액이 반영되어 있지 않으므로, 표의 매수인 인수 0원 계산을 임차인 인수 없음으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 당시에는 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 주위환경. 다산가람초등학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 12층 건물이며 사용승인일은 2020.12.09입니다.
- 도로. 서측 약 30m, 동측 약 15m 포장도로와 접하고 남측으로 보행자도로와 접합니다.
- 토지계획. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 성지용의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 현황, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액과 미배당액을 반영해 낙찰가에 더한 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 성지용과 가압류·경매신청 채권자 성지용의 관계 및 채권 발생원인을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장·등기·현황을 대조해 사용 및 환금성 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 확정자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
등기권리만 놓고 보면 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 성지용의 선순위 전입과 보증금 미상입니다. 전입일은 2021.05.04로 근저당권 설정일 2021.11.05보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 감정가 125,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 87,500,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 있다고 판단할 단계가 아닙니다. 보증금을 확인해 실질 인수액을 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 이 사건의 선행조건입니다.
