의정부지방법원 2025타경72419. 남양주시 화도읍 가곡리 동성빌리지 105동 4층 401호, 전용 48.24㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한명자이며 2007.11.09. 소유권을 이전받았습니다. 과거 국민은행계 근저당과 화도새마을금고 근저당, 국세 압류 등은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매에서 가장 중요한 권리는 2023.11.02. 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다.
이 임차권은 전입 2017.10.23., 점유개시 2017.10.26., 확정일자 2017.09.26.이고 임차보증금은 66,500,000원입니다. 형식적으로는 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있는 권리여서 미배당 보증금이 남으면 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026.01.28.자로 “매수인에 대한 대항력(잔존 임차보증금 반환청구권)을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72419 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 163-37 동성빌리지 105동 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로 342-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.24㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 1996.12.03 |
| 소유자 | 한명자 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,714,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
현재 권리분석의 중심은 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 전입신고와 확정일자가 경매개시결정 이전이므로 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 권리입니다. 데이터상 이 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 포함하지 않으며, 보증금도 별도 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인으로 집계되는 인원은 0명입니다.
| 명의자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 부동산 전부 | 66,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 승계 신고 |
전입 2017.10.23. · 확정일자 2017.09.26. · 점유개시 2017.10.26. · 배당요구 2023.11.02. 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 2026.01.28. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약을 반영하지 않은 회차별 계산상 잔존액은 1회 유찰 시 3,266,400원, 2회 유찰 시 15,993,120원이나, 해당 임차권에는 확약이 적용되어 실질 부담은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
동성빌리지 105동 전용 48.24㎡의 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 78,200,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.08. 78,000,000원 1건이고, 현재 최저가 81,000,000원은 이 최근 시세의 103.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 48.24㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2023.03 | 48.24㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 48.24㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 48.24㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2021.11 | 48.24㎡ | 1 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.24㎡ | 5건 | 78,200,000원 |
전체 거래 범위는 73,000,000원~85,000,000원이고 전체 평균은 78,200,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 78,000,000원입니다. 최근 거래군 대비 과거 거래군의 추세는 -0.3%로 소폭 하락입니다. 따라서 감정가와 최저가 81,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 66,500,000원 | 66,500,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 70,714,095원 | 12,642,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 임차보증금 66,500,000원이 전액 배당되고 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 12,642,000원이 배당되어 58,072,095원이 미배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 계산상 0원이며, 대항력 포기 확약까지 반영하면 실질 인수 역시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 1996.12.03.입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 764,500원/㎡이며 토지면적은 443.0㎡입니다.
- 환금성. 동성빌리지 105동은 12세대이고 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.01.28. 제출된 대항력 포기서와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하세요.
- 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인과 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 81,000,000원은 최근 12개월 평균 78,000,000원의 103.8%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군과 이전 거래군 비교가 -0.3%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높게 잡지 마세요.
- 저층·소규모 다세대 특성. 12세대 규모와 제한된 거래 표본을 감안해 향후 매도 시 환금성을 보수적으로 보세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 1,858,000원과 임차보증금 66,500,000원 등을 반영한 계산이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 권리표만 보면 선순위 주택임차권 때문에 복잡해 보입니다. 실제로 보증금 66,500,000원, 전입 2017.10.23., 확정일자 2017.09.26.의 대항력 있는 임차권이 존재합니다. 그러나 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 매수인에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 78,000,000원보다 높고 비율로는 103.8%입니다. 최근 추세도 -0.3%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 권리의 복잡함 때문에 무조건 피할 물건은 아니지만, 확약의 존재만으로 신건 가격에 프리미엄을 줄 이유도 없습니다.
