의정부지방법원 2025타경72429. 경기도 남양주시 금곡동 명지해드는터 101동 1층 102호 아파트입니다. 전용면적은 84.96㎡이며, 침실 3개와 욕실 2개를 갖춘 주거용 물건입니다. 감정가는 373,000,000원이었으나 1회 유찰되면서 최저매각가가 261,100,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 세븐파이낸셜대부 주식회사이며 청구금액은 314,158,198원입니다.
이 사건에서 중요한 것은 단순히 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2024년 9월 설정된 근저당권이 이후 세븐파이낸셜대부로 이전됐고, 그 사이 세울건대부 명의의 전세권이 설정되어 있습니다. 따라서 선행 담보권과 전세권의 관계, 전세권자의 배당 여부, 실제 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72429 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 612 금곡동명지해드는터 101동 1층 102호 도로명주소: 경기도 남양주시 홍유릉로 255 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 침실3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸 |
| 소유자 | 신미혜 (2006.03.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 261,100,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 / 314,158,198원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 171세대 / 2005.02.11 |
| 등기 확인일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선행 담보권과 전세권이 핵심
소유자 신미혜 명의로 소유권이전이 이루어진 뒤 여러 차례 근저당권 설정과 말소, 경매개시 및 취하가 반복됐습니다. 국민은행 근저당권과 현대캐피탈에서 한국주택금융공사로 이전됐던 근저당권 등은 이미 말소된 이력입니다. 2020년·2022년·2024년에 진행됐던 종전 경매도 취하로 말소되었습니다.
전세권과 별개로 실제 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 임차인 신고가 없다는 사정만으로 현장 점유자까지 확정할 수는 없습니다. 현황조사서와 현장 확인을 통해 점유 관계를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 73.2%
명지해드는터 동일 면적 84.96㎡의 실거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 367,833,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 3건 평균 356,666,666원과 최신 거래가 360,000,000원을 우선해서 살펴봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2024.06 | 84.96㎡ | 1 | 369,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 3건 | 356,666,666원 |
| 전체 거래 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 367,833,333원 |
최저매각가 261,100,000원은 최근 12개월 평균 356,666,666원의 73.2%입니다. 최신 거래가인 360,000,000원과 비교해도 낮습니다. 단순한 전체 평균 대비 할인율이 아니라 최근 거래를 기준으로 보더라도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정 · 배당순위 재검증 필요)
현재 회차의 산출 내역은 집행비용과 세울건대부 전세권 5,000,000원의 배당을 우선 반영하고 있습니다. 다만 신청채권자 세븐파이낸셜대부의 청구금액 314,158,198원에 대한 예상배당이 0원으로 계산된 상태여서, 아래 금액을 실제 법원 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,455,400원 |
| 1. 전세권 · 세울건대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 세븐파이낸셜대부 | 314,158,198원 | 0원 (산출 누락 검증) |
| 잔여 · 소유자 교부(산출상) | — | 251,644,600원 |
표의 251,644,600원은 집행비용과 전세금만 공제한 산술상 잔액입니다. 신청채권자의 담보채권 배당이 누락되어 실제 소유자에게 반환될 금액으로 볼 수 없습니다. 전세권의 선순위 여부 및 배당에 따른 소멸 여부 또한 재검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 및 권리 검토
| 매각 회차 | 최저매각가 | 전세권 배당 가정 | 인수 검토 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 261,100,000원 | 5,000,000원 | 원본 확인 필요 |
| 2회 유찰 시(49%) | 182,770,000원 | 5,000,000원 | 원본 확인 필요 |
| 3회 유찰 시(34%) | 127,938,999원 | 5,000,000원 | 원본 확인 필요 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 최저가가 이미 감정가의 70%까지 내려왔지만, 단지의 과거 유찰 횟수만으로 향후 유찰이나 낙찰 결과를 단정할 수는 없습니다. 가격이 추가로 내려가더라도 전세권 처리 및 점유 관계가 불확실하다면 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 금곡동 소재 동곡초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주로 분포하는 주거지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2005.02.11 사용승인된 15층 아파트의 1층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비 및 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 명지해드는터는 171세대이며, 동일 면적 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 본건은 1층이므로 다른 층 거래가를 그대로 적용하기보다는 층별 가격 차이를 검토해야 합니다.
- 토지 및 규제. 토지 관련 사항에는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 개발제한구역 저촉 등 복수의 용도지역·규제사항이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역도 포함되어 있으므로 구체적인 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1,841,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 거래 추세. 최근 거래 평균이 이전 거래 평균 대비 4.0% 하락했습니다. 과거 고가 거래만을 근거로 환금성을 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.09.27 근저당권 설정, 2025.09.10 근저당권 이전, 2025.10.15 경매개시결정의 순서와 등기 효력을 확인하세요.
- 전세권 처리. 세울건대부 명의 전세금 5,000,000원의 실제 배당 여부 및 매각 후 말소·인수 관계를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당순위 검증. 신청채권자 청구액 314,158,198원이 예상배당에서 빠진 상태입니다. 소유자 잔여금 산출값을 확정 배당으로 사용하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 실제 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 356,666,666원과 최신 거래 360,000,000원을 기준으로 1층의 특성과 최근 하락 추세를 반영해 응찰가를 검토하세요.
- 지붕구조 불일치. 등기부와 건축물대장의 지붕구조 차이를 확인하고, 실제 건축물 현황과 비교하세요.
- 관리비 및 체납금. 공용부분 관리비 체납 여부와 입찰 후 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저다”
명지해드는터 102호는 1회 유찰로 최저가가 261,100,000원까지 낮아졌습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균의 73.2%라는 가격 수준은 분명 검토할 만한 지점입니다. 다만 최근 거래 흐름은 -4.0%의 하락 추세이고, 본건이 1층이라는 점도 고려해야 합니다.
더 중요한 것은 권리입니다. 2024년 설정된 근저당권과 전세권의 관계, 신청채권자 배당 누락, 지붕구조의 공부상 불일치를 해결하기 전에는 가격 할인만으로 입찰 판단을 마쳐서는 안 됩니다. 신고 임차인은 없지만 전세권이 남아 있으므로 매수인 인수액 역시 원본 확인을 거쳐 확정해야 합니다.
결론은 가격 할인은 확인되지만 권리와 배당관계는 추가 검증이 필요한 물건이라는 것입니다. 선행 전세권의 처리와 실제 배당순위가 명확해진 뒤, 최근 하락 시세와 1층 조건을 반영하여 취득비용을 판단하는 것이 핵심입니다.
