의정부지방법원 2025타경72429. 남양주시 금곡동 ‘명지해드는터’ 101동 1층 102호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 신미혜이고, 감정평가상 침실3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2005.02.11, 건물은 15층 중 1층입니다.
현재 경매는 세븐파이낸셜대부 주식회사가 2025.10.15 신청했습니다. 권리 흐름에서 핵심은 2024.09.27 세울건대부주식회사 명의로 설정된 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.09.10 세븐파이낸셜대부주식회사로 이전됐고, 이후 현 경매가 시작됐습니다. 같은 세울건대부주식회사의 전세금 5,000,000원 전세권은 2024.09.30 설정돼 이 근저당보다 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72429 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 612 금곡동명지해드는터 101동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 침실3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸 · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 신미혜 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세븐파이낸셜대부 주식회사 / 314,158,198원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2005.02.11 |
① 권리 흐름 — 2024년 근저당 승계가 핵심
등기상 현재 경매신청자인 세븐파이낸셜대부주식회사는 2025.09.10 세울건대부주식회사의 2024.09.27 근저당권을 이전받았습니다. 따라서 현재 경매채권의 뿌리는 2024.09.27 근저당으로 연결됩니다. 그보다 뒤인 2024.09.30 설정 전세권은 후순위 권리로 보는 흐름이며, 현재 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다
명지해드는터는 171세대, 사용승인일 2005.02.11인 단지입니다. 대상 면적 84.96㎡와 일치하는 실거래는 12건이며, 전체 평균은 371,083,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 364,166,666원과 최신 거래 365,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.96㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2024.06 | 84.96㎡ | 1 | 369,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 9 | 385,000,000원 |
| 2024.05 | 84.96㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2024.03 | 84.96㎡ | 8 | 344,000,000원 |
| 2022.11 | 84.96㎡ | 1 | 400,000,000원 |
최근 12개월 6건 평균은 364,166,666원, 최신 거래는 365,000,000원입니다. 신건 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.4%입니다. 전체 12건 평균 371,083,333원과 비교한 수치도 100.5%로, 어느 기준으로 보더라도 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 361,978,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 전세권 5,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 주로 소재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 명지해드는터 171세대, 사용승인일 2005.02.11. 대상 호수는 15층 건물 중 1층입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 침실3·욕실2·주방·거실·발코니·드레스룸 등의 구조입니다.
- 도로. 단지 내외로 포장도로가 개설돼 있고 남측 정문을 통해 외부도로와 연결됩니다.
- 토지. 공시지가 1,841,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 제2종일반주거지역 등이 확인됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·개발제한구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2024.09.27 근저당 → 2025.09.10 세븐파이낸셜대부 이전 → 2025.10.15 경매개시의 연결관계를 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 전세권 처리. 세울건대부주식회사의 5,000,000원 전세권은 2024.09.30 설정입니다. 배당요구·말소 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 근질권 확인. 2026.04.28 등기된 주식회사아이엠캐피탈의 360,000,000원 근질권이 있어 배당금 수령관계와 말소처리를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권자 청구액 314,158,198원이 현재 시뮬레이션에서 0원 배당으로 표시돼 있어 채권계산서와 실제 배당순위를 반드시 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 102.4%이고 거래 추세가 -3.7%입니다. 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 1층 거래 비교. 동일 면적 1층 거래인 2024.06 369,000,000원과 2022.11 400,000,000원을 함께 비교하세요.
- 건축물대장 대조. 지붕구조가 등기와 건축물대장에서 다르게 기재돼 있으므로 현황과 공부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리 가능, 가격은 신건 매력 부족
이 사건의 권리 포인트는 복잡해 보이는 과거 등기보다 현재 살아 있는 채권의 승계 흐름을 보는 것입니다. 2024.09.27 세울건대부주식회사 근저당 360,000,000원이 2025.09.10 세븐파이낸셜대부주식회사로 넘어갔고, 같은 채권자가 2025.10.15 경매를 시작했습니다. 그 뒤의 2024.09.30 전세권은 후순위이며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 373,000,000원은 최근 12개월 평균 364,166,666원의 102.4%이고, 최신 거래도 365,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -3.7%입니다. 따라서 권리상 검토 가능, 신건 가격은 보류가 핵심 결론입니다. 여기에 신청채권자의 배당액이 0원으로 잡힌 배당 시뮬레이션과 지붕구조 공부상 불일치까지 있으므로, 입찰 전 원본 서류 대조가 특히 중요합니다.
