의정부지방법원 2025타경72433. 남양주시 진접읍 장현리 신동아아파트 103동 811호입니다. 등기부상 현재 소유자는 김예진으로, 2021.05.18. 매매를 원인으로 2021.05.25. 소유권을 이전받았고 거래가액은 210,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차권입니다. 과거 국민은행 계열 근저당들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.10.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그런데 임차인 신윤지의 임대차계약은 2021.10.05., 확정일자는 2021.10.06., 점유개시는 2021.11.10., 주민등록일자는 2021.11.15.입니다. 모두 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금은 200,000,000원으로 신건 최저가 177,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 2026.07.14. 확약 때문에 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 장현리 225-6 신동아아파트 103동 8층 811호 · 도로명 경기도 남양주시 진접읍 장현로 175 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.535㎡ · 방3·거실·주방및식당·욕실·발코니 등 · 20층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김예진 · 2021.05.18. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 1997.01.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
이 사건은 “임차권이 없어서 안전한 물건”이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 실제 임차인 1명이 있고, 전입일 2021.11.15.이 말소기준인 2025.10.02. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력으로 남는 보증금 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신윤지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 실제 임차인 |
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 신건은 싸지 않다
가격 판단은 확약을 반영한 실질취득 177,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 같은 신동아 단지 동일 평형의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 174,916,666원입니다. 신건 실질취득은 이 평균의 101.2%로 최근 시세보다 높은 구간입니다. 최신 거래는 2026.07. 150,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.54㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.54㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.54㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 59.54㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.54㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 59.54㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.54㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 59.54㎡ | 10 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 59.54㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 59.54㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 2025.10 | 59.54㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 59.54㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.535㎡ | 12건 | 174,916,666원 |
최근 12개월 거래범위는 150,000,000원~200,000,000원이고 평균은 174,916,666원입니다. 현재 실질취득 177,000,000원은 평균의 101.2%로 최근 시세 이상입니다. 전체 평균 역시 174,916,666원으로 동일하므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정 · 확약 전 룰상 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 임차인 신윤지 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 적용하지 않은 배당 계산상 임차보증금 부족분 26,278,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.14. 주택도시보증공사의 확약에 따라 매수인에 대한 대항력 및 잔존 임차보증금 반환청구권이 포기되므로 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진접오남행정복지센터 남서측 인근으로, 주위에 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·공공시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 8층이며 사용승인일은 1997.01.17입니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신동아 402세대이며 동일 평형 거래 표본은 최근 12개월 12건입니다.
- 토지. 완경사 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 공시지가는 884,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역을 포함하고 성장관리권역, 성장관리계획구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 물건의 권리 안전성은 2026.07.14. 제출된 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 본 리포트의 인수 0원 판단은 확인된 주택임차권 1건에 대한 승계인 주택도시보증공사의 확약을 전제로 합니다.
- 신건 가격 경계. 177,000,000원은 최근 12개월 평균 174,916,666원의 101.2%입니다. 권리 해소만 보고 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.07. 동일 평형 거래는 150,000,000원입니다. 신건 최저가는 이보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 141,600,000원, 2회 유찰 시 113,280,000원으로 제시되어 있습니다. 확약이 동일하게 유효하다면 유찰 후에는 실질취득 가격도 함께 낮아집니다.
- 현재 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 인도·점유 상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이었지만 확약으로 0원, 가격은 여전히 보류”
이 물건은 처음 권리관계만 보면 가볍지 않습니다. 보증금 200,000,000원의 임차인 신윤지가 경매개시결정보다 앞서 전입·확정일자를 갖췄고, 자동 배당 계산상 신건에서도 26,278,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다.
하지만 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.07.14. 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈습니다. 이 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 최저가와 같은 177,000,000원입니다.
따라서 최종 판단의 승부처는 가격입니다. 177,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 174,916,666원의 101.2%이고 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만 신건 가격 메리트는 없습니다. 이 물건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피할 물건”도 아니고, “확약이 있으니 신건에 바로 들어갈 물건”도 아닙니다. 확약 원문 확인은 필수, 가격은 유찰 후 재평가가 핵심입니다.
