의정부지방법원 2025타경72480. 가평읍 달전리 133-75, 도로명 북한강변로 1027-71 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 303㎡의 대지이며, 건물은 2020.06.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 602,196,900원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 중심은 2022.07.01. 설정된 김헌구의 근저당권 375,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 달 2022.07.13. 설정된 서청원 근저당권 400,000,000원과 2025.10.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72480 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 133-75 · 북한강변로 1027-71 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 · 2020.06.30. 사용승인 · 외벽 석재 및 판넬마감 · 샷시창 |
| 토지 | 대 303㎡ · 자연녹지지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문성주 (2024.09.12. 매매, 2024.09.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 602,196,900원 / 602,196,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김헌구 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기 흐름에서 핵심은 2022.07.01. 김헌구 근저당권입니다. 과거 정동엽 가압류와 정호정 강제경매개시결정은 2022.06.30. 강제경매 매각에 따라 이미 말소됐고, 최선중이 그 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 김헌구 근저당이 설정됐으며, 2022.07.13. 서청원 근저당이 후순위로 추가됐습니다. 이후 2024.09.19. 문성주에게 소유권이 이전됐고, 2025.10.21. 김헌구가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 두영수 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 두영수 1명입니다. 전입일이 2024.11.12.로 말소기준권리인 2022.07.01. 김헌구 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 기초해 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 동일한 602,196,900원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 602,196,900원입니다. 다만 이 물건은 동일·유사 물건의 실거래 비교치가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,196,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,421,969원 |
| 1. 근저당 · 김헌구 | 375,000,000원 | 375,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서청원 | 400,000,000원 | 218,774,931원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 775,000,000원 가운데 593,774,931원이 배당되고, 181,225,069원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 김헌구는 현재 회차에서 375,000,000원 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남이섬가평선착장 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·노변 근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난합니다.
- 건물. 2020.06.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 단독주택으로 이용 중이며, 난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 303㎡ 대지, 자연녹지지역, 완경사·정방형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 277,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립제한지역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역에 포함됩니다.
- 주변 성격. 단독주택과 근린생활시설, 임야가 혼재하는 지역으로 대규모 공동주택과는 다른 환금성 구조를 가집니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 두영수의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 최종 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각 조건이므로 매각대상 토지·건물 범위를 원본 목록과 대조하세요.
- 현장 이용상태 확인. 사건 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현장과 건축물 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 비교 가능한 실제 거래가격과 현장 상태를 확인하지 않은 채 감정가만 기준으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역 및 자연보전권역 등 토지이용 제한이 포함돼 있으므로 증·개축이나 활용계획이 있다면 관련 제한을 확인하세요.
- 명도 확인. 현황상 임차인이 확인되므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 점유관계를 사전에 점검하세요.
- 미납 관리·공과금 및 세금. 실제 체납액과 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검증 전 보류”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2022.07.01. 김헌구 근저당이고, 서청원 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두영수의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 602,196,900원을 두고 가격 메리트까지 좋다고 결론내릴 단계는 아닙니다. 감정평가상 이용상태가 단독주택이고 자연녹지지역의 303㎡ 토지가 결합된 물건이라, 동일한 성격의 실제 거래가격과 현장 상태를 확인해야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다. 권리는 양호하지만 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 ‘602,196,900원이 실제 시장가치에 맞는가’를 검증하는 데 있습니다.
