의정부지방법원 2025타경72493. 남양주시 다산동 한강프리미어갤러리 1층 알103호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가서에는 지하 3층·지상 7층 건물의 제1층에 위치한 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 부동산의 특성을 고려해야 합니다.

소유자 이국현은 2024년 2월 20일 거래가액 1,238,025,600원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 안중농업협동조합의 채권최고액 1,131,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 세금 압류가 연이어 발생했으며 안중농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 900,075,780원입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 902,300,000원입니다. 그러나 이는 감정가 대비 할인율이지 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 근린생활시설인 만큼 동일 건물의 실거래, 인접 상가 매매가격과 실질 임대수익을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2024년 2월 20일 안중농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 5건과 국세·지방세 압류 3건 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 조임현의 후순위 근저당권 100,000,000원은 2024년 10월 22일 이미 말소됐으므로 현재 인수채무로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 1명

현황조사상 실제 임차인은 주식회사 구성피앤아이 최종각 1명입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일인 2024년 3월 21일은 말소기준권리 설정일인 2024년 2월 20일보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 임차 부분과 구체적인 사용 상태 역시 미상입니다. 따라서 우선변제권 행사 여부나 실제 배당 가능액을 단정하지 않습니다. 매수인이 인수하는 보증금은 제시된 분석상 0원으로 처리하되, 근린생활시설의 실제 점유관계와 사업자등록 및 임대차계약 원본은 입찰 전에 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 시세 할인율은 미확인

감정가는 1,289,000,000원이고 현재 최저매각가는 902,300,000원입니다. 한 차례 유찰된 결과 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다.

그러나 확인된 동일 건물·유사 근린생활시설 실거래가격이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 소유자의 2024년 취득 거래가액 1,238,025,600원은 과거 거래 이력이지 현재 시세를 직접 나타내는 값은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 902,300,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 11,423,000원을 차감한 890,877,000원이 안중농업협동조합에 배당되고, 후순위 가압류 채권자에게는 배당할 재원이 남지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

전체 채권액 1,842,177,446원에 대한 예상 배당액은 890,877,000원이며, 총 미배당액은 951,300,446원입니다. 이는 채권자 측의 배당 부족액으로, 매수인이 승계하는 금액과는 구분됩니다.

예상 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이며, 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 순위·금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

안중농업협동조합의 경매 신청 청구액은 900,075,780원으로, 현재 회차의 예상 배당액 890,877,000원으로도 청구액을 전부 충족하지 못합니다. 후속 회차에서는 예상 배당액이 더욱 줄어드는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 다산한강중학교 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 아파트단지, 상업·업무용 부동산과 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측 및 북측으로 각각 약 40m와 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 지하 3층·지상 7층 철근콘크리트 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감이며 강화유리 창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 과밀억제권역과 공공주택지구 등에 해당합니다. 교육환경 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등과 관련된 제한사항도 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 대이며 상업용으로 이용 중입니다. 대지 전체 면적은 9,516㎡, 공시지가는 4,891,000원/㎡입니다. 해당 전체 대지 면적을 개별 경매 호실의 전용면적 또는 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 지식산업센터 및 업무시설이 혼재된 상권의 1층 근린생활시설입니다. 실제 유동인구, 점포 가시성, 임차 수요와 임대료 수준에 따라 재매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 세금 압류 확인. 송파세무서·남동세무서·남양주시 압류 3건의 체납액, 세목, 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 우선배당 발생 시 예상 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 상가 임대차 확인. 주식회사 구성피앤아이 최종각의 실제 점유 범위, 사업자등록, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조하세요.
• 현장 점유·명도. 임차 부분과 구체적인 사용 상태가 확인되지 않았으므로 현장 방문을 통해 영업 여부, 내부 상태 및 점유자를 확인하고 인도 비용을 점검하세요.
• 시세 교차검증. 동일 건물 내 유사 근린생활시설의 실제 매매사례, 인근 1층 점포의 거래가격, 공실 현황 및 실질 임대수익을 확인하세요. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 낙찰을 단정하지 마세요.
• 토지·건축 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 교육환경 상대보호구역 등 규제사항을 확인하고, 희망 업종의 영업 가능 여부를 관계 기관에 확인하세요.
• 대지권 및 공부 확인. 집합건물 등기사항증명서와 건축물대장, 대지권 표시 및 매각 대상 범위를 대조하세요. 감정평가서의 토지 전체 면적과 개별 호실의 권리 범위를 구분해야 합니다.
• 관리비·인도비용. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 시설 유지관리비 및 실제 점유자 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 특별매각조건을 매각기일 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”

이 물건의 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 안중농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명의 전입신고도 말소기준권리보다 늦고, 제시된 배당 시나리오상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.

그러나 국세·지방세 압류 3건이 존재하며, 현재 최저가 902,300,000원에서도 채권자 미배당액은 951,300,446원입니다. 세금 우선순위와 실제 점유관계에 대한 원본 확인이 필요합니다.

가격 역시 별개의 판단 영역입니다. 감정가 1,289,000,000원에서 902,300,000원까지 내려왔지만 현재 시세를 입증할 비교 실거래가가 확인되지 않아 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 입지뿐 아니라 실제 임대수익, 영업 수요 및 재매각 가능성에 대한 검증이 중요합니다.

결론적으로 권리상 인수금은 0원이지만, 세금·점유 확인과 현재 시세 검증이 선행돼야 하는 상업용 경매물건입니다. 감정가 대비 할인 폭보다 실제 취득비용과 시장에서 회수 가능한 가치를 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.