의정부지방법원 2025타경72503. 구리시 인창동 인창4단지주공아파트 411동 805호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김진형이며 2017.10.20 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 318,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.06.18 설정된 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 채권최고액 591,600,000원입니다.
그 뒤 2022.04.18 같은 우리금융캐피탈의 근저당권 93,600,000원, 2024.08.19 현대카드 가압류 23,007,834원, 2025.10.23 임의경매개시결정, 2025.11.27 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72503 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 인창동 666-1 인창4단지주공아파트 411동 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 김진형 (2017.10.20 소유권이전 · 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 559,000,000원 / 559,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 628,238,217원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.18 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 591,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계에 따른 인수금액은 현재 자료상 발생하지 않으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 인도 대상은 현장 및 집행기록으로 재확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 81.1%
시세 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 인창4단지주공의 비교 표본은 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 688,958,333원, 최신 2026.08 거래는 705,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득 기준금액 559,000,000원은 최근 평균의 81.1%로, 최근 거래군 아래에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.14㎡ | 1 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 8 | 727,500,000원 |
| 2026.07 | 58.14㎡ | 4 | 725,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 6 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 8 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 15 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 13 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 14 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 58.14㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 688,958,333원 |
표본의 최저 거래는 600,000,000원, 최고 거래는 740,000,000원입니다. 현재 최저매각가 559,000,000원은 표본 최저가보다도 41,000,000원 낮고, 최신 거래 705,000,000원과 비교하면 146,000,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 사건은 최저가와 실질취득 기준금액이 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 559,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,990,000원 |
| 2. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 591,600,000원 | 551,010,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 93,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 23,007,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 708,207,834원 중 예상 배당은 551,010,000원이며, 미배당액은 157,197,834원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 측 손실 영역으로, 현재 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 559,000,000원 | 551,010,000원 | 157,197,834원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 447,200,000원 | 440,328,000원 | 267,879,834원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 357,760,000원 | 351,951,360원 | 356,256,474원 | 0원 |
이 사건은 회차가 내려가도 임차보증금이나 존속 권리의 승계가 붙는 구조가 아니므로 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 유찰할수록 157,197,834원 → 267,879,834원 → 356,256,474원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인창4단지주공아파트 단지 내에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 경사슬라브지붕 15층 건물 내 8층이며, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 비교 단지는 744세대, 1996.06.25 준공이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가 600,000,000원~740,000,000원에 형성돼 있어 거래 표본은 충분히 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2021.06.18 우리금융캐피탈 근저당권입니다. 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 688,958,333원과 최신 거래 705,000,000원을 기준으로 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목은 관리사무소와 원본 자료로 확인하세요.
- 배당 외 변동요소. 예상배당은 집행비용 추정과 현재 확인된 채권을 기준으로 하며, 실제 배당은 세금·신고채권 등 절차상 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “신건인데도 최근 거래군 아래”
이 물건의 장점은 구조가 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 559,000,000원이 최근 12개월 평균 688,958,333원의 81.1%, 최신 거래 705,000,000원보다 낮아 숫자상 가격 메리트가 확인됩니다.
다만 ‘임차인 신고 없음’과 ‘실제 점유가 확인됨’은 같은 말이 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유와 인도 가능성을 마지막으로 확인해야 합니다. 권리·가격은 긍정적이지만 점유 확인을 생략하지 않는 조건에서 접근할 사건입니다.
