의정부지방법원 2025타경72515. 남양주시 화도읍 묵현리 다산드림타운 107동 4층 402호의 다세대주택입니다. 소유자 정건석은 2019.12.13. 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 채권최고액 108,000,000원의 고양동부새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 롯데카드·현대카드·우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 과거 국민은행 근저당 96,000,000원은 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당은 2026.06.17. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 현재 권리자가 바뀌었지만, 기준이 되는 설정일은 2019.12.13.입니다. 예상배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 57 다산드림타운 107동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 정건석 · 2019.12.13. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,650,000원 / 173,650,000원 (신건) |
| 청구금액 | 81,132,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 제1종일반주거지역 · 공시지가 901,300원/㎡ · 대 381.0㎡ · 완경사 · 사다리형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.13. 고양동부새마을금고 근저당권 108,000,000원입니다. 2025년에 설정된 롯데카드 가압류 7,512,315원, 현대카드 가압류 13,435,282원, 우리카드 가압류 9,221,376원은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래의 128.6%
다산드림타운(107동)은 총 11세대, 사용승인일은 2012.10.26.입니다. 현재 분석 대상 면적은 62.08㎡이며, 아래 실거래 표본은 54.53㎡와 45.04㎡로 면적 일치 표본은 아닙니다. 따라서 절대적인 동일면적 시세라기보다 참고 자료로 봐야 합니다. 그래도 현재 최저가가 최근 거래 수준보다 높다는 방향은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 54.53㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 54.53㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 54.53㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2022.05 | 54.53㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 45.04㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 45.04㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 136,166,666원 |
최근 12개월 거래는 2025.06의 135,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 135,000,000원입니다. 현재 최저가 173,650,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%이며, 전체 거래 평균 136,166,666원과 비교해도 최저가 비율은 127.5%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -1.0%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,231,100원 |
| 1. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,512,315원 | 7,512,315원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,435,282원 | 13,435,282원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,221,376원 | 9,221,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,249,927원 |
현재 회차에서는 채권 총액 138,168,973원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 32,249,927원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 173,650,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 138,920,000원 | 1,993,853원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,136,000원 | 29,388,877원 | 0원 |
유찰되면 일부 후순위 채권에 미배당이 생기지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려가면 미배당 채권을 매수인이 떠안는” 구조로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중이며, 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 제공된 실거래는 6건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 173,650,000원은 최근 12개월 거래 평균 135,000,000원의 128.6%입니다. 신건 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 62.08㎡와 실거래 표본 면적 54.53㎡·45.04㎡가 일치하지 않습니다. 동일면적·유사층 추가 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서와 감정평가서에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 구조·용도·현황을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당은 2026.06.17. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되어 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소 관계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2019년 근저당을 기준으로 후순위 가압류 3건은 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 현재 실질취득 173,650,000원은 최근 12개월 거래 135,000,000원의 128.6%이고, 최근 거래 추세도 -1.0%입니다. 여기에 실거래 면적 불일치, 11세대 규모의 제한된 거래 표본, 임대관계 미상, 제시외 건물까지 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만 신건 가격에는 메리트를 부여하기 어려운 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
