의정부지방법원 2025타경72515. 남양주시 화도읍 묵현리 다산드림타운 107동 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정건석이고 2019.12.13. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 고양동부새마을금고의 채권최고액 108,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 롯데카드·현대카드·우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 종전 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 근저당권은 2026.06.17. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 점유·임대관계를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72515 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 57 다산드림타운 107동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 분석대상 면적 62.08㎡ · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정건석 · 2019.12.13. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,650,000원 / 121,555,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 81,132,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.13. 고양동부새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2025년에 설정된 롯데카드 7,512,315원, 현대카드 13,435,282원, 우리카드 9,221,376원 가압류와 2025.10.27. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2026.06.17. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
확인된 실거래는 총 6건입니다. 다만 분석대상 면적은 62.08㎡이고, 아래 실거래는 54.53㎡ 또는 45.04㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격 수준의 참고자료로는 사용할 수 있지만 동일 면적 직접 비교로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 54.53㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 54.53㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 54.53㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2022.05 | 54.53㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.10 | 45.04㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.07 | 45.04㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 136,166,666원 |
최근 12개월 거래는 2025.06의 135,000,000원 1건이고, 현재 최저가 121,555,000원은 그 금액의 90.0%입니다. 전체 거래 평균 136,166,666원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -1.0%로 소폭 하락이며, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 여기에 면적 불일치까지 있어 단순히 10% 싸다는 숫자만으로 가격 우위를 확정하기보다는 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,770원 |
| 1. 근저당 · 고양동부새마을금고 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,512,315원 | 7,512,315원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,435,282원 | 3,540,915원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 9,221,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 121,555,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 19,115,743원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 121,555,000원 | 119,053,230원 | 19,115,743원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,088,500원 | 83,156,907원 | 55,012,066원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,561,949원 | 58,089,834원 | 80,079,139원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 4층 건물 내 4층입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 공시지가는 901,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 제시외 건물은 감정평가에 포함돼 있습니다.
- 거래표본. 다산드림타운 107동은 11세대이며 준공일은 2012.10.26입니다. 확인된 실거래는 6건이지만 대상면적 62.08㎡와 실거래 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자를 확인합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고의 제시외 건물 포함 사항과 감정평가서상 제시외건물의 구조·용도·관리상태를 원본에서 대조합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 121,555,000원은 최근 거래 135,000,000원의 90.0%지만 거래면적이 54.53㎡로 대상면적 62.08㎡와 다릅니다.
- 시장 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -1.0%로 소폭 하락한 만큼 과거 전체 평균 136,166,666원만으로 가격을 높게 평가하지 않습니다.
- 배당과 인수. 제공된 시나리오에서는 매수인 인수 0원이지만 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인합니다.
맺으며 — 가격은 낮아졌지만 확인할 항목이 남아 있다
현재 최저가는 감정가 173,650,000원에서 1회 유찰돼 121,555,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 135,000,000원보다 낮습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 제시외 건물이 포함돼 있으며, 최근 실거래의 면적 역시 분석대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리등기보다 현장 점유·제시외 건물·실거래 비교조건을 확인하는 과정이 최종 판단의 핵심입니다.
