의정부지방법원 2025타경72695. 남양주시 진접읍 금곡리 진접역신안인스빌 2301동 1층 101호, 전용 84.985㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김현중이며 2014.11.13. 거래가액 238,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 과거 신한은행 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2018.11.01. 한국스탠다드차타드은행 채권최고액 223,200,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2023.05.09. 박정남의 채권최고액 500,000,000원 근저당권과 2025.11.24. 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 구조는 단순한 편입니다. 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다. 입찰 전 현장 점유와 전입세대 등은 최종 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72695 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1117 진접역신안인스빌 2301동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.985㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·서재·드레스실 · 12층 중 1층 |
| 소유자 | 김현중 (2014.11.13. 거래가액 238,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 426,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 176,256,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 예당마을신안인스빌 · 1,240세대 · 2010.02.24. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2018.11.01. 을구 5번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 신한은행 근저당권 2건은 2018.11.02. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 2023.05.09. 박정남 근저당권과 2025.11.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 426,000,000원은 최근 평균의 90.8%
예당마을신안인스빌 동일 면적 84.99㎡의 최근 거래 12건은 2026년 7~8월에 448,000,000원~495,000,000원에서 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 469,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 485,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 426,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 6 | 458,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 11 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 16 | 488,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 14 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 449,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.985㎡ | 12건 | 469,000,000원 |
최저 실거래가가 448,000,000원이고 최근 12개월 평균이 469,000,000원인 데 비해 신건 최저가는 426,000,000원입니다. 따라서 단순 시세 숫자만 비교하면 신건부터 최근 거래권보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 다만 비교 거래는 2층~16층이고, 본건은 1층이라는 차이가 있으므로 평균 469,000,000원을 그대로 본건 적정가로 적용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 426,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,660,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 2. 근저당 · 박정남 | 500,000,000원 | 196,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 723,200,000원 중 419,340,000원이 배당되고, 미배당액은 303,860,000원입니다. 박정남 근저당권은 후순위여서 일부만 배당되지만 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주곡초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 생활편의시설, 각급 학교가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 진접역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(진접택지지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,506,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 12층 건물의 1층 101호이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,240세대 아파트 단지이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 다만 본건은 1층이라 단지 평균가격과 개별 호수 가격 차이를 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.11.01. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 2023.05.09. 박정남 근저당권은 후순위입니다.
- 미배당과 인수 구분. 후순위 근저당권에 303,860,000원의 미배당이 발생해도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 12건은 2층~16층입니다. 최근 12개월 평균 469,000,000원을 1층 본건에 그대로 대입하지 말고 개별 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 신건 426,000,000원, 1회 유찰 가정 340,800,000원, 2회 유찰 가정 272,640,000원으로 회차별 상한을 미리 정해두는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납 관리비를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 1층 보정이 핵심
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 2018.11.01. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 박정남 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 신건부터 나쁘지 않습니다. 최저가 426,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 469,000,000원의 90.8%이고, 최신 거래 485,000,000원 및 최근 거래 범위 448,000,000원~495,000,000원보다 낮습니다. 다만 본건은 1층이고 최근 거래 표본은 2층 이상이므로, “단지 평균보다 낮다”는 이유만으로 무리하게 상향 입찰할 물건은 아닙니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단의 승부처는 1층 가치 보정과 실제 점유 확인입니다.
