의정부지방법원 2025타경72695. 남양주시 진접읍 금곡리 진접역신안인스빌 2301동 1층 101호, 전용 84.985㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김현중은 2014.11.13 매매로 거래가액 238,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2018.11.01 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 223,200,000원입니다. 그 뒤 2023.05.09 박정남 명의 근저당권 500,000,000원이 설정됐고, 2025.11.24 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 426,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 298,200,000원입니다. 시세 데이터의 동일 면적 최근 12건은 2026.08~2026.09에 450,000,000원~500,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 477,416,666원, 최신 거래는 472,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 62.5%이므로, 이 사건은 최저가 자체가 최근 실거래보다 높은 유형이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2018.11.01 접수된 을구 5번 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 223,200,000원입니다. 이후 설정된 박정남 근저당권 500,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전의 한국외환은행·신한은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 구간보다 낮다

시세 기준 단지는 예당마을신안인스빌, 총 1,240세대, 준공일은 2010.02.24입니다. 대상 면적 84.985㎡와 실거래 표본 84.99㎡가 매칭돼 있으며, 최근 12개월 표본은 12건입니다.

최근 12건의 거래 범위는 450,000,000원~500,000,000원이고, 최신 거래는 2026.09 472,000,000원입니다. 감정가 426,000,000원도 최근 표본의 최저 거래가 450,000,000원보다 낮으며, 현재 최저가 298,200,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 차이가 명확한 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 298,200,000원 가정)

현재 최저가 298,200,000원 기준 채권 총액은 723,200,000원, 채권자 예상 배당액은 293,225,200원, 미배당액은 429,974,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 주곡초등학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·생활편의시설·각급 학교가 소재합니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 진접역이 소재해 전반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 시세 기준 단지는 예당마을신안인스빌, 1,240세대, 준공일 2010.02.24입니다.
• 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등이 기재돼 있으며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26 지정, 대상은 외국인 등·용도는 주택으로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 12층 중 1층이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 실거래. 동일 면적 최근 12건은 450,000,000원~500,000,000원, 최근 12개월 평균은 477,416,666원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 을구 5번 한국스탠다드차타드은행 근저당권(2018.11.01)을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
• 현재 가격 기준. 최저가 298,200,000원은 최근 12개월 평균 477,416,666원의 62.5%입니다. 실제 낙찰가는 응찰 경쟁에 따라 최저가보다 높아질 수 있으므로 낙찰가 자체를 최근 거래와 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 208,740,000원, 3회 유찰 시 146,118,000원으로 계산돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
• 1층 특성. 대상은 12층 건물의 1층 101호이고, 최근 실거래 중 동일 면적 1층 거래가 470,000,000원으로 확인됩니다.
• 배당표 범위. 현재 배당표는 집행비용과 근저당권 배당을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격 차이는 크다

이 사건은 현재 등기권리 기준으로 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액 0원으로 계산되는 구조입니다. 동시에 현재 최저가 298,200,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 477,416,666원의 62.5%이고, 최근 거래 범위 450,000,000원~500,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리와 가격만 놓고 보면 현재 회차의 숫자상 여유는 분명합니다.

다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 임차인 신고 내역이 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유관계가 확정됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수 0원과 최근 시세 대비 낮은 최저가를 확인하되, 점유관계를 마지막까지 확인하는 것입니다.