인천지방법원 2024타경7149. 구월동 현광아파트 가동 1층 105호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 물건입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2023.03.16. 대부호채권운용주식회사 근저당권 30,000,000원으로 정리되어 있고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 전혀 다른 문제입니다. 최저매각가 164,000,000원은 최근 12개월 동일 비교군 실거래 평균 126,500,000원의 129.6%입니다. 최신 거래도 2026.02. 130,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.0% 낮은 흐름입니다. 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경7149 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월말로39번길 10-11, 가동 1층105호 (구월동,현광아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 내 1층 105호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김승일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 43,605,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2023.03.16. 근저당권 · 대부호채권운용주식회사 · 채권최고액 30,000,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 근저당
등기부에는 과거 근저당·가압류·경매 이력이 다수 있으나 상당수는 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2023.03.16. 을구 12번 근저당권이고, 2024.05.23. 구월남촌새마을금고의 임의경매개시결정과 2024.08.16. 대부호대부 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 현저히 높다
비교 단지는 (구)현광, 총 80세대, 사용승인일은 1984-10-10입니다. 최근 12건의 전체 평균은 132,958,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2026.02. 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.4㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 59.4㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.05 | 62.1㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 62.1㎡ | 4 | 116,500,000원 |
| 2025.04 | 59.4㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 59.4㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 59.4㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2023.11 | 62.1㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.02 | 59.4㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2022.08 | 59.4㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.05 | 59.4㎡ | 1 | 143,000,000원 |
전체 12건 실거래 범위는 110,000,000원~160,000,000원, 전체 평균은 132,958,333원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 더 낮은 126,500,000원이고, 최근 거래 추세도 -8.0%입니다. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균의 129.6%로, 최근 시세 이상이라는 점이 명확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당권 · 대부호채권운용주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,904,000원 |
매각가 164,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 30,000,000원은 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 130,904,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 30,000,000원 | 130,904,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 30,000,000원 | 98,563,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 30,000,000원 | 72,690,560원 | 0원 |
현재 신건은 최근 12개월 평균 대비 129.6%라 가격 부담이 큽니다. 1회 유찰 시 매각가는 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원으로 낮아지며, 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철 2호선 모래내시장역 남동측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북동측 및 동측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 6m 도로에 접하고 남측에는 계단도로가 있습니다.
- 설비. 소화전설비·위생설비·도시가스설비 등이 되어 있으며 개별난방시설입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·준보전산지·과밀억제권역에 해당하고, 공시지가는 1,469,000원/㎡입니다.
- 건물. 1984-10-10 준공, 총 80세대이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 132,958,333원보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -8.0% 낮습니다. 신건 최저가 164,000,000원을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 회차별 상한 설정. 현재 164,000,000원, 1회 유찰 131,200,000원, 2회 유찰 104,960,000원의 차이를 최근 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.16. 대부호채권운용주식회사 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면의 복잡성보다 가격 문제가 훨씬 큽니다. 신건 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 126,500,000원의 129.6%이고, 최신 거래도 130,000,000원입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -8.0%라는 점까지 겹칩니다. 권리는 통과할 수 있어도, 현재 가격은 보류가 필요한 물건입니다.
