인천지방법원 2024타경535088. 운서동 프라임시티1 6층 626호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.07.01. 설정된 우리은행 근저당권 98,400,000원이고, 이후 경매개시결정과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 정수빈은 2020.07.06. 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.07.18. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않았기 때문에 실제 배당순위와 최우선변제 가능 여부를 확정해서 말할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경535088 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 햇내로13번길 17, 6층626호 (운서동,프라임시티1) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 건물 내 6층 626호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김경희 · 2019.07.01. 소유권 이전 · 거래가액 127,032,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 92,148,924원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.07.01. 우리은행 근저당
핵심은 단순합니다. 2019.07.01. 우리은행 근저당권 98,400,000원이 말소기준권리입니다. 2024.05.27. 임의경매개시결정과 2025.07.24. 농협은행의 가압류 224,804,164원은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수빈 | 주거 | 2020.07.06 | 2020.07.06 | 미상 | 2024.07.18 | 대항력 없음 | 판단 미상 | 해당 없음 |
정수빈의 전입일 2020.07.06.은 말소기준권리인 2019.07.01.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 임차보증금이 승계되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 보증금이 미상이라 배당에서 얼마를 받을 수 있는지는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가의 49%와 ‘시세의 49%’는 다르다
감정가는 120,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰만 놓고 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 이 물건은 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 이용한 시세 비교가 없으므로, 58,800,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 이 사건에서 가격 메리트를 판단하는 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라, 프라임시티1과 인근 유사 오피스텔의 실제 거래·매물 수준을 입찰 직전에 대조하는 것입니다. “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 98,400,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 224,804,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 323,204,164원 중 57,341,600원이 배당되는 계산으로, 미배당액은 265,862,564원입니다. 집행비용은 1,458,400원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 49% | 57,341,600원 | 265,862,564원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 34% | 40,019,120원 | 283,185,044원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 24% | 27,893,384원 | 295,310,780원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼 매각가격이 낮아져도 현재 분석상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 늘어나는 구조이지, 그 미배당 채권 자체가 낙찰자에게 넘어가는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 임차보증금이 미상인 만큼 실제 배당표 확정 전까지는 임차인 관련 배당 변수를 따로 점검해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 남동측 인근으로, 주위는 역주변 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 흰바위로 등 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 운서역은 북서측 약 210미터 지점에 있습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층 건물의 6층 626호입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기·도시가스·H/A 설비가 있으며 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 북서측과 북동측 약 25미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역에 해당하고 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,758.1㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가는 4,044,000원/㎡입니다.
- 주차. 주차 288대, 세대당 1.03대입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 정수빈의 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구는 2024.07.18. 접수돼 있으므로 매각물건명세서에서 보증금과 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 58,800,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 오피스텔 거래가격과 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2019.07.01. 우리은행 근저당이 말소기준인지, 이후 권리의 소멸관계를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실제 시세
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.01. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 농협은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 정수빈도 2020.07.06. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 두 가지는 남습니다. 첫째, 임차인의 보증금이 미상이라 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 둘째, 최저가 58,800,000원이 감정가 120,000,000원의 49%까지 내려왔지만 이를 실제 시세와 비교할 자료가 없으므로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 실거래 확인 후 판단”이 핵심입니다.
