제주지방법원 2026타경173. 서귀포시 동홍동 ‘동홍동해밀타운’ 103동 302호입니다. 감정 이용상태는 연립주택, 전용면적은 84.8661㎡입니다. 권리구조의 핵심은 2019년 설정된 백형선 전세권 230,000,000원이 2022년 고남열 근저당권보다 앞선다는 점입니다. 다만 백형선은 이 사건의 경매신청채권자이기도 하고, 배당표에서는 전세금 230,000,000원을 전액 배당받도록 계산돼 있습니다. 따라서 등기 전세권 230,000,000원을 매수인이 다시 별도로 떠안는 금액으로 중복 계산하는 것은 맞지 않습니다.
문제는 같은 백형선이 현황상 실제 임차인 1명으로도 확인되고, 전입일이 2019.07.01로 말소기준권리 2022.05.20보다 빠르다는 점입니다. 대항력은 확인되지만 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기 전세금 230,000,000원과 임대차보증금이 같은 채권인지, 별도 보증금이 있는지, 배당 후 남는 보증금이 있는지가 확인되지 않으면 최종 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경173 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 1900 동홍동해밀타운 103동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 84.8661㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 고남희 (2019.06.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백형선 / 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.20 근저당권 · 고남열 · 채권최고액 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2019.04.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권보다 ‘대항력 임대차’ 확인이 더 중요하다
등기부만 보면 백형선의 전세권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 그러나 이 사건에서는 백형선 본인이 경매를 신청했고, 2026.04.17 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차는 물론 1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권 230,000,000원은 전액 배당으로 계산돼 있습니다. 따라서 등록 전세권 230,000,000원 자체는 배당으로 정리되는 구조로 읽는 것이 타당합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백형선 103동 302호 · 실제 임차인 1명 | 2019.07.01 배당요구 2026.04.17 | 미상 등기 전세금 230,000,000원 별도 확인 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 전입 | 미상 확정일자 미상 | 승계 가능 미배당 보증금이 있으면 금액 미확정 |
② 시세 비교 — 최근 시장은 3.55억, 최신 거래는 3.40억
동홍동해밀타운 전용 84.87㎡의 확인된 실거래는 11건입니다. 전체 평균은 382,015,454원이지만 2021~2023년의 405,000,000원·450,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 355,000,000원, 최신 거래 340,000,000원, 그리고 최근 추세 -8.5%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.87㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 84.87㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2024.07 | 84.87㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2024.05 | 84.87㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2024.04 | 84.87㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 1 | 409,000,000원 |
| 2023.08 | 84.87㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2022.08 | 84.87㎡ | 2 | 405,000,000원 |
| 2022.03 | 84.87㎡ | 1 | 388,170,000원 |
| 2022.03 | 84.87㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2021.06 | 84.87㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.87㎡ | 2건 | 355,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.87㎡ | 11건 | 382,015,454원 |
신건 최저가 370,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.2%입니다. 최신 거래는 340,000,000원이고 최근 가격 추세는 -8.5%이므로, 전체 평균 대비 최저가가 96.9%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,980,000원 |
| 2. 전세권 · 백형선 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 고남열 | 350,000,000원 | 134,020,000원 |
| 4. 가압류 · 제주감귤농업협동조합 | 49,553,633원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 47,877,723원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 677,431,356원 중 364,020,000원이 배당되고, 미배당은 313,411,356원입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 별도 임대차보증금이 확인되지 않은 상태의 계산입니다. 대항력 임차보증금의 미배당 잔액이 존재하면 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 370,000,000원 | 230,000,000원 | 313,411,356원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 296,000,000원 | 230,000,000원 | 386,375,356원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 236,800,000원 | 230,000,000원 | 444,746,556원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 동홍동 남주고등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·농경지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상4층, 사용승인일 2019.04.19. 시스템에어컨·승강기·보일러 난방·화재탐지 및 경보설비 등이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역. 공시지가는 264,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동홍동해밀타운은 48세대이고, 동일 면적 확인 거래는 11건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격 추세가 -8.5%로 하락해 가격 눈높이를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차보증금 원본 확인. 백형선의 실제 임대차보증금 금액과 확정일자, 전세권 230,000,000원과 같은 채권인지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 잔액 확인. 전입일 2019.07.01은 말소기준 2022.05.20보다 빠릅니다. 배당 후 남는 임대차보증금이 있으면 매수인 승계 가능성이 있습니다.
- 관계인·가장임차 의심 검토. 백형선이 전세권자·경매신청채권자·임차인으로 중첩됩니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모와 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 382,015,454원보다 최근 12개월 평균 355,000,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해 보세요. 현재 최저가는 최근 평균의 104.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.5%이므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 배당표의 0원 인수와 실제 인수 구분. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 확인되지 않은 임대차보증금까지 없다는 뜻이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “가격도 보류, 인수액도 확인 전”
이 사건은 겉으로는 선순위 전세권 230,000,000원이 가장 눈에 띄지만, 배당표에서는 경매신청채권자인 백형선에게 그 금액이 전액 배당됩니다. 진짜 확인해야 할 것은 같은 백형선의 대항력 임대차보증금입니다. 전입은 말소기준보다 앞서고 보증금은 미상이라, 배당표상의 인수 0원을 그대로 최종 인수 0원으로 받아들이기 어렵습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 370,000,000원은 최근 12개월 평균 355,000,000원의 104.2%이고, 최신 거래는 340,000,000원, 추세는 -8.5%입니다. 즉 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 최근 시세 이상인 신건 가격 + 대항력 보증금 미상이 동시에 존재하므로, 전세권과 임대차보증금의 동일채권 여부 및 미배당 잔액을 확인하기 전까지는 보수적 C등급이 적절합니다.
