제주지방법원 2026타경193. 제주시 연동 디오션시티1차 4층 403호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 등기부의 현재 소유자는 임송미입니다. 이 사건은 권리관계를 단순히 “말소기준 이후 전부 소멸”이라고 보기 어렵습니다. 2021.11.18. 심준보 명의로 전세금 80,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 먼저 설정되어 있고, 그 뒤 2022.05.10. 김형석의 가압류 171,500,000원이 기준권리로 잡혀 있습니다.
현재 신건 최저매각가 85,000,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 1,930,000원을 먼저 공제하고 전세권자 심준보에게 80,000,000원이 전액 배당됩니다. 그 결과 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 김형석의 가압류에는 3,070,000원만 배당되며, 전체 채권 기준 미배당액은 168,430,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경193 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 4층 403호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 신대로18길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 임송미 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 전세권 80,000,000원이 먼저다
등기상 가장 중요한 권리는 2021.11.18. 전세권입니다. 심준보가 전세금 80,000,000원, 건물 전부를 범위로 전세권을 설정했고, 존속기간은 2021.11.18.부터 2023.11.17.까지로 기재되어 있습니다. 이 권리는 2022.05.10. 김형석 가압류보다 앞서며, 등기 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
임차인으로 별도 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 전세권과 별개로 현황조사 및 매각물건명세서의 점유관계를 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리·배당 구조가 우선
이 사건에는 동일 물건 또는 동일 유형의 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 85,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 감정가 85,000,000원 자체보다 선순위 전세권 80,000,000원의 배당 여부와 생활숙박시설이라는 용도를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 총배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 168,430,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 185,124,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 198,479,200원 |
현재 회차에서는 신청채권자 심준보의 80,000,000원 청구가 전액 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시에는 66,376,000원, 2회 유찰 시에는 53,020,800원만 배당되어 신청채권자 청구가 충족되지 않습니다. 제공된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 전세권의 실제 처리와 말소 여부는 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 심준보 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김형석 | 171,500,000원 | 3,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 251,500,000원 중 채권자 배당액은 83,070,000원이고 미배당액은 168,430,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여와 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 그랜드호텔사거리 남동측 인근에 위치하며, 숙박시설·공동주택·일반음식점·소매점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2018.06.29.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 8m, 남측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,079,000원/㎡, 토지면적은 1,345.1㎡입니다.
- 규제. 고도지구 45m 이하, 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 생활숙박시설로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2021.11.18. 심준보 전세권 80,000,000원이 기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서 배당요구·소멸 여부와 매수인 부담 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 현재 회차 배당. 85,000,000원에서는 심준보 전세권이 80,000,000원 전액 배당되고 계산상 인수는 0원입니다.
- 유찰 시 구조 변화. 68,000,000원 및 54,400,000원 시나리오에서는 신청채권자 배당이 각각 66,376,000원과 53,020,800원으로 줄어듭니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 일반 주거용 아파트가 아니라 생활숙박시설입니다. 실제 이용 및 처분 가능성은 이 용도를 기준으로 판단해야 합니다.
- 압류 확인. 2025.04.29. 제주세무서장 처분청의 압류가 있으며, 등기 자료상 기준권리 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 매각기일 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0원, 그러나 선순위 전세권 확인이 핵심”
이 사건의 핵심은 최저가 85,000,000원 그 자체가 아니라 심준보의 선순위 전세권 80,000,000원입니다. 현재 신건 매각가 가정에서는 이 전세권이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 하지만 권리 순위상 전세권이 2022.05.10. 가압류보다 앞서 있고, 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 빠르게 줄어듭니다. 게다가 물건의 실제 이용상태는 생활숙박시설이므로, 시세 자료 없이 단순히 85,000,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현재 회차 배당은 정리되지만, 선순위 전세권의 실제 소멸·부담 여부와 생활숙박시설의 환금성 확인이 입찰의 핵심입니다.
