제주지방법원 2026타경265. 제주시 건입동 710-6 토지와 주택으로 이용 중인 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호(2-1)는 1층 주택, 2층 주택(공사 중), 기호(2-2)는 현재 창고로 이용되는 변소이며, 토지는 141.9㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 강선옥입니다. 권리의 기준점은 2013.09.06. 용담새마을금고 채권최고액 48,000,000원 근저당입니다.
이 말소기준 이후 현재 등기상 남아 있는 용담새마을금고 36,000,000원 근저당, 김미경 24,000,000원 근저당, 유한회사제주물산 16,800,000원 근저당과 2026.04.09. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경265 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 건입동 710-6 · 제주특별자치도 제주시 동문로 133-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 주택 · 2층 주택(공사 중) · 변소(현재 창고) |
| 토지 | 141.9㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 강선옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,491,000원 / 202,491,000원 (신건) |
| 청구금액 | 16,878,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2013.09.06. 을구 9번 용담새마을금고 근저당 · 채권최고액 48,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
오래된 등기 중 제주시농업협동조합 근저당, 제민신용협동조합 근저당, 제주중앙신용협동조합 근저당, 박순이·변창화·양상일 근저당 등은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2013.09.06. 용담새마을금고 근저당이며, 그 이후 남은 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 2명 모두 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유자는 윤성진·김재만 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 조사된 경우입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2013.09.06. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성진 | 2025.11.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재만 | 2026.01.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 202,491,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,634,874원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 용담새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 용담새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 김미경 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 유한회사제주물산 | 16,800,000원 | 16,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,056,126원 |
채권최고액 기준 총 124,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 74,056,126원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 내려가도 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,491,000원 | 124,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,992,800원 | 124,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,594,240원 | 124,800,000원 | 0원 | 0원 |
실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 202,491,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 권리·점유·건축 상태와 도로 조건을 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 위반건축물·사도·공사 중
- 건물 이용. 1층은 주택으로 이용 중이며 2층도 주택이나 현재 공사 중입니다. 별도 기호의 변소는 현재 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(2-1)는 벽돌조 1층 및 경량철골조 2층 슬래브지붕 2층, 사용승인일 1985.06.11., 2층 증축일 2003.11.25.입니다.
- 설비. 1층은 기본적인 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 건입동 사라봉오거리 동측 인근의 기존 주택지대로 단독주택·공동주택이 있고, 대로변에는 판매시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 사정은 무난합니다.
- 토지. 141.9㎡ 대지, 평지·정방형이며 토지이용상황은 단독입니다. 공시지가는 524,300원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(30M이하)·방화지구·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 윤성진·김재만은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유 부분과 명도 상황을 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 2025년 1층 외부계단 5㎡ 무단증축 표시의 현황과 행정상 조치 여부를 확인하세요.
- 2층 공사 상태. 감정평가상 2층은 주택 공사 중이므로 공정 상태와 추가 비용을 현장에서 확인하세요.
- 전면도로 확인. 건입동 710-15가 사인 4인 공유 도로인 만큼 통행·사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물, 대문·담장 등이 포함되는 매각 범위를 원문과 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 202,491,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리만 보면 결론은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 두 점유자 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 그래서 바로 ‘안전한 물건’이라고 끝낼 수는 없습니다.
일반건축물대장에 기록된 외부계단 5㎡ 무단증축, 주택으로 이용되는 2층 공사 중 상태, 본건 소유자가 아닌 4인이 공유하는 전면도로, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 모두 남아 있습니다. 실거래 가격 자료도 없어 202,491,000원이 시장 대비 유리한지 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 그러나 현장·건축·도로·가격 검증을 마쳐야 입찰 가능한 물건”입니다.
