광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 6층 603호, 전용 49.834㎡의 아파트형 도시형생활주택입니다. 소유자는 남석곤이며, 2013.11.28. 소유권보존 직후 2013.11.29. 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이현철 근저당과 가압류 5건, 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 50,000,000원입니다. 현재 최저가 43,680,000원보다 6,320,000원 많지만, 603호 김정화의 전입일은 말소기준보다 약 4년 늦은 2017.09.06.입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인이 그 차액을 떠안는 구조가 아닙니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 6층 603호 |
| 이용상태 / 전용 | 아파트·공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 단지 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22. 사용승인 |
| 소유자 | 남석곤 (2013.11.28. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준은 2013.11.29. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 2018년과 2020년에 설정됐던 광주은행 근저당권은 각각 2020.08.26.과 2022.11.28. 이미 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 권리 중 이현철 근저당 100,000,000원, 서울보증보험·주택도시보증공사· 한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류 등은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 603호 보증금 5,000만원도 승계 0원
현황조사에는 여러 호실의 임차인·점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 본 물건인 603호에 직접 대응하는 임차인은 김정화 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 603호 | 2017.09.06. | 50,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김정화의 전입일 2017.09.06.은 말소기준일 2013.11.29.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 다만 우선변제 여부가 어떻게 확인되더라도 대항력이 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 하락 추세 우선
같은 단지 전용 49.83㎡의 최근 12개월 실거래 7건입니다. 전체 12건 평균은 78,583,333원이지만 2022년 99,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
실질취득액 43,680,000원은 최근 12개월 평균의 62.4%이며, 최신 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.7% 하락했습니다. 최신 거래도 2025.06. 53,000,000원까지 내려온 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,186,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 42,493,760원 |
| 2. 근저당 · 이현철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 7,435,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 443,203,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 11,802,043,500원 중 42,493,760원이 배당되고, 미배당액은 11,759,549,740원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 별개이며, 이 물건의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 우리은행 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 56%) | 43,680,000원 | 42,493,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 39%) | 30,575,999원 | 29,625,631원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 27%) | 21,403,199원 | 20,617,941원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 늘어나는 인수형 사건이 아닙니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지되고, 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 가격이 내려가는 배경 자체가 수요 부족이나 환금성 문제일 수 있으므로 유찰 횟수만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트형 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·단독주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 364,900원/㎡입니다. 비행안전제3구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 등기상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원으로 표시돼 있으나, 토지대장에는 2013.12.04. 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 44세대 소규모 단지이며 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.8회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 하락 추세와 함께 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 603호 점유 확인. 김정화의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금 50,000,000원, 전입일 2017.09.06., 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·임대차계약서와 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2020.11.13. 우리은행 1번 근저당권의 채권최고액 826,523,940원 변경 기재와 배당표의 기준금액 2,523,840,000원을 원본에서 대조하세요.
- 나주시 압류 확인. 세액과 법정기일, 교부청구 여부를 확인해 실제 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 22.7% 낮으므로, 현재 최저가와 최신 거래 사이의 차이만으로 충분한 안전마진을 단정하지 마세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 공용부분 부담과 명도 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락 추세와 함께 판단”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 603호 임차인 김정화의 보증금은 50,000,000원이지만 전입일이 말소기준 뒤라 대항력이 없고, 매수인 승계액은 0원입니다.
가격만 보면 실질취득액 43,680,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%이고, 최신 거래 53,000,000원보다 낮습니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -22.7%로 하락했고, 단지는 44세대 소규모 도시형생활주택이며 경매 매각률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 조건부 합격입니다. 낮은 최저가만 볼 것이 아니라 실제 점유·명도, 최근 거래 하락, 소형 단지의 환금성을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.