제주지방법원 2026타경315. 현장표시 ‘상록에코로빌’ 101동 1층 101호입니다. 사건 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가의 실제 이용상태는 연립주택[도시형생활주택(단지형)]으로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 오옥여와 이철문이 각 2분의 1씩 공유하고 있으며, 2026년 5월 7일 경매개시결정은 이철문 지분을 대상으로 기입됐습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 대상 역시 전체 101호가 아니라 해당 공유지분입니다.

권리 순위 자체는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2014년 10월 24일 설정된 제주은행 근저당권 138,000,000원이고, 그 뒤 2026년 배홍규의 강제경매개시결정이 있습니다. 배당표상 현재 최저가 135,000,000원으로 매각되면 집행비용 2,690,000원을 제외한 132,310,000원이 제주은행에 배당되고 신청채권자 배홍규의 청구액 65,661,523원은 배당되지 않는 구조입니다. 그러나 이 미배당 채권이 낙찰자의 개인 채무로 승계되는 것은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 지분은 남는다

초기 소유자 김복근 명의에서 설정됐던 제주중앙신용협동조합 1,440,000,000원 근저당, 제주어류양식수산업협동조합 684,000,000원 근저당, 문경찬 84,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현 소유권은 2014년 4월 11일 이철문·오옥여에게 각 2분의 1씩 이전됐고, 같은 해 10월 24일 이철문을 채무자로 제주은행 근저당 138,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.

임차인으로 특정된 신고 내역은 없지만, 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명’으로 단정하기보다 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 57.7%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다

상록에코로빌의 면적 대응 실거래는 10건이며 전체 평균은 272,570,000원입니다. 그러나 오래된 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 이 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 2026년 2월 233,000,000원, 2026년 5월 235,000,000원이며 평균은 234,000,000원입니다.

최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균 234,000,000원의 57.7%이고, 전체 거래 평균 272,570,000원 대비로는 49.5%입니다. 그러나 최근 실거래는 전체 호실 거래이고 이번 경매는 2분의 1 지분 거래입니다. 서로 매각 단위가 달라 이 비율 자체를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

총 채권액 203,661,523원 중 예상 배당액은 132,310,000원, 미배당액은 71,351,523원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분의 성격은 그대로

유찰이 진행돼 매각가가 108,000,000원, 86,400,000원으로 낮아져도 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 지분물건의 환금성·사용 난도가 해소되는 것은 별개의 문제입니다. 다른 공유자의 2분의 1 지분이 남는다는 핵심 구조는 어느 회차에서도 바뀌지 않습니다.

⑤ 특별매각조건·공유자 체크

• 지분매각. 이번 사건은 이철문 지분의 매각입니다. 오옥여의 2분의 1 지분은 매각대상이 아닙니다.
• 공유자 우선매수신고 제한. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 특별매각조건이 기재돼 있습니다.
• 점유 확인. 특정 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
• 명칭 확인. 건물 외벽에는 ‘상록에코로빌’로 표시돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주중앙고등학교 남측 인근으로, 주변은 학교·공동주택·전·과수원 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 중 1층 101호이며 사용승인일은 2012.10.17입니다. 기본 위생·급배수, 보일러 난방, 소방, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 12m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 제한이 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
• 단지 규모. 상록에코로빌은 28세대이며 최근 12개월 확인 거래는 2건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• ‘57.7% 할인’ 착시 금지. 최근 실거래는 전체 호실이고 경매는 2분의 1 지분입니다. 서로 다른 단위를 그대로 비교하지 마세요.
• 공유관계 확인. 낙찰 후 오옥여의 2분의 1 지분이 남는 구조를 전제로 사용·수익·처분 계획을 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래 평균은 234,000,000원이고 과거 대비 추세는 -17.1%입니다. 전체 평균 272,570,000원만 근거로 가격 매력을 높게 평가하지 마세요.
• 점유 조사. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현장 점유자, 사용관계, 임대차 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 71,351,523원이지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 특별매각조건 확인. 지분매각 및 공유자 우선매수신고 제한 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 지분 구조가 먼저다”

이 사건의 권리분석 결론은 두 갈래입니다. 첫째, 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 정리되고 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 단순합니다. 그러나 둘째가 더 중요합니다. 전체 101호가 아니라 이철문 소유 2분의 1 지분만 매각됩니다. 최저가 135,000,000원이 최근 12개월 전체호 평균 234,000,000원의 57.7%라는 숫자는 매각 단위가 달라 ‘42.3% 할인’의 근거가 될 수 없습니다.

게다가 최근 시장은 과거 대비 -17.1% 하락했고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 가볍지만, 공유지분의 사용·처분·환금성 부담이 큰 유형입니다. 결론은 권리 말소는 단순, 지분 구조는 고난도. 신건 135,000,000원을 판단할 때는 전체호 시세 할인율이 아니라 ‘2분의 1 지분을 실제로 얼마에 처분하거나 활용할 수 있는가’를 먼저 봐야 합니다.