인천지방법원 2024타경584004. 송도동 ‘베르디움더퍼스트’ 106동 13층 1304호, 전용면적 기준 113.8722㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 전민구이고 2020.07.31. 소유권을 취득했으며 거래가액은 700,000,000원입니다. 경매 권리분석의 기준점은 2022.03.23. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 500,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 안병윤 근저당권, 압류·가압류·가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리보다 현재 가격이 더 분명한 약점입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 902,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 821,111,111원, 최신 거래는 2026.06. 840,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 1.8% 높지만, 그 상승 흐름을 감안해도 신건 최저가는 최근 시세 위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도문화로84번길 84, 106동 13층1304호 (송도동,베르디움더퍼스트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 113.8722㎡ · 33층 건물 내 13층 1304호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전민구 · 2020.07.31. 소유권이전 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 902,000,000원 / 902,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 461,164,995원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 베르디움더퍼스트 · 1,834세대 · 2017.02.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.03.23. 주식회사페퍼저축은행 근저당권이며 채권최고액은 500,400,000원입니다. 이후의 2024.05.14. 안병윤 근저당권 80,000,000원, 연수구 압류, 신용보증기금 가압류 3건, 근저당권 가처분, 두 건의 임의경매개시결정 및 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 902,000,000원은 최근 시세보다 높다
베르디움더퍼스트 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 817,500,000원이지만 가격 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 821,111,111원, 최신 거래는 2026.06. 840,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 113.9㎡ | 23 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 113.4㎡ | 22 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 113.84㎡ | 7 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 113.9㎡ | 24 | 835,000,000원 |
| 2025.12 | 113.87㎡ | 5 | 770,000,000원 |
| 2025.11 | 113.87㎡ | 27 | 870,000,000원 |
| 2025.11 | 113.4㎡ | 7 | 790,000,000원 |
| 2025.10 | 113.87㎡ | 15 | 840,000,000원 |
| 2025.09 | 113.9㎡ | 21 | 805,000,000원 |
| 2025.06 | 113.9㎡ | 14 | 790,000,000원 |
| 2025.06 | 113.84㎡ | 26 | 835,000,000원 |
| 2025.06 | 113.87㎡ | 5 | 795,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 821,111,111원 |
전체 실거래 표본은 770,000,000원에서 870,000,000원 사이이고, 최근 12개월 평균은 821,111,111원입니다. 현재 최저가 902,000,000원은 최근 평균의 109.9%이며, 최신 거래 840,000,000원도 웃돕니다. 최근 구간의 가격 추세가 1.8% 높은 흐름이지만, 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 902,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 500,400,000원 | 500,400,000원 |
| 2. 근저당 · 안병윤 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,885,000원 | 7,885,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 93,675,198원 | 93,675,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,119,802원 |
902,000,000원 매각 가정에서는 채권 합계 775,460,198원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 115,119,802원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천첨단초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 내 13층 1304호이며 급배수·위생·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 27미터, 서측 약 25미터, 동측 약 34미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·교육환경 보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,756,000원/㎡입니다.
- 단지. 베르디움더퍼스트는 1,834세대, 2017.02.01. 준공 단지이며 동일 면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 현재 902,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%입니다. 현재 가격만 보고 시세 대비 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.06. 거래는 840,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 생겼는지 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 721,600,000원, 2회 유찰 시 577,280,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 접근 가격을 따로 판단해야 합니다.
- 임대차 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정평가 참고사항은 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계 확인까지 끝내야 권리 판단이 완성됩니다. 그리고 현재 가장 명확한 약점은 902,000,000원이라는 신건 가격입니다. 최근 12개월 평균 821,111,111원의 109.9%, 최신 거래 840,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 1.8% 상승했더라도 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 보류. 이 사건은 유찰 여부에 따라 다시 가격을 평가할 필요가 있습니다.
