인천지방법원 2025타경1686. 미추홀구 숭의동 진성투토펠리체 4층 407호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중으로 확인됩니다. 현재 등기상 소유자는 배종현이며, 말소기준권리는 2019.01.07 접수된 농협은행주식회사 근저당권 171,600,000원입니다. 이 권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 NGUYEN THI NAM이 확인됩니다. 전입일은 2024.05.28로 말소기준권리인 2019.01.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남지만, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 환금성, 그리고 집행정지 통지 이력 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1686 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 4층 407호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로11번길 42 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 제4층 제407호 · 사용승인 2018.08.06 |
| 비교면적 | 73.42㎡ |
| 소유자 | 배종현 · 소유권이전 접수 2019.01.07 · 매매원인 2017.01.14 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 117,200,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 매수인 인수 0원
2018.08.10 중소기업은행 근저당권 12,600,000,000원이 설정됐지만 2019.01.10 일부포기로 말소되었습니다. 현재 분석의 기준점은 2019.01.07 농협은행주식회사 근저당권 171,600,000원입니다. 2023.07.24에도 농협은행 주식회사에 의한 임의경매개시결정이 있었으나 2024.05.14 취하를 원인으로 2024.05.20 말소됐고, 이후 2025.10.01 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NGUYEN THI NAM | 2024.05.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 전입일 2024.05.28은 말소기준권리 2019.01.07보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않은 만큼 우선변제 배당은 별도 확인 대상입니다. 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 221,000,000원은 최근 평균의 108.7%
진성투토펠리체의 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 203,333,333원입니다. 현재 신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 221,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 따라서 전체 과거 평균이 아니라 최근 거래 흐름을 기준으로 보면 현 회차는 가격 가점을 줄 수 있는 구간이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 203,333,333원 |
특히 최신 거래는 2026.06, 비교면적과 같은 73.42㎡에서 150,000,000원입니다. 전체 9건 평균 204,333,333원에는 2022년 240,000,000원·250,000,000원 거래도 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -0.7%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,506,000원 |
현재 회차 221,000,000원 가정에서는 농협은행주식회사 채권최고액 기준 171,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 45,506,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 221,000,000원 | 171,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 176,800,000원 | 171,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 141,440,000원 | 138,659,840원 | 32,940,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의로터리 서측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장과 숭의역(수인분당선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·소화전·승강기 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6미터·15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제 기록. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 진성투토펠리체는 42세대이고 실거래 표본은 9건입니다. 경매 표본 평균 유찰 3.4회·매각률 0.0%여서 재매각과 응찰 경쟁은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 해석하지 않기. 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 평균 203,333,333원의 108.7%입니다.
- 최신 실거래 확인. 비교면적 73.42㎡의 최신 거래는 2026.06, 2층, 150,000,000원입니다. 동일 건물 내 층·상태 차이를 현장 확인하세요.
- 점유자 확인. NGUYEN THI NAM의 전입일은 2024.05.28로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 명세서와 현장에서 재확인하세요.
- 집행정지 이력 확인. 2025.11.28 집행정지통지서 발송, 2025.12.03 도달 이력이 있으므로 매각기일 직전 사건진행내역을 원본 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태 오피스텔로 기재돼 있으므로 건축물대장·등기·실제 이용상태를 함께 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관리비 체납과 조세채권을 별도로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 까다로운 신건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2019.01.07 농협은행주식회사 근저당권 171,600,000원이고, 확인된 점유자 1명의 전입일은 2024.05.28이라 대항력은 없습니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 신건 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 평균 203,333,333원의 108.7%이고, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최근 추세도 -0.7%로 하락 방향이며 단지 경매 표본의 평균 유찰은 3.4회입니다. 따라서 권리 인수는 낮지만 현재 가격 메리트는 확인되지 않는 사건으로 보는 것이 일관됩니다. 여기에 2025.11.28 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로, 실제 입찰 판단 전에는 최신 사건진행내역까지 확인해야 합니다.
