인천지방법원 2025타경503644. 인천 남동구 남촌동 풍림아파트 101동 3층 306호, 전용면적 비교대상은 59.685㎡인 아파트입니다. 소유자는 이도갑이며, 2013년 3월 22일 매매를 원인으로 거래가액 148,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.01.31 현대캐피탈주식회사 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 2019년 현대캐피탈 근저당 19,200,000원과 인천신용보증재단·강서 농업협동조합·신한카드의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
권리구조 자체는 단순한 편이지만, 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 같은 단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 평균은 218,937,500원, 최신 거래는 220,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균보다 5,062,500원 높고, 최신 거래보다도 4,000,000원 높습니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 1.3% 상승이지만, 그 점을 감안해도 신건 최저가가 이미 최근 시세 위에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503644 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동로15번길 21, 101동 3층306호 (남촌동,풍림아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 23층 건물 중 3층 306호 · 비교면적 59.685㎡ |
| 소유자 | 이도갑 · 2013.03.22 매매 · 거래가액 148,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 168,499,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2017년 현대캐피탈이 기준
말소기준은 을구 14번 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 채무자는 이도갑입니다. 이후 설정된 을구 16번 현대캐피탈 근저당권 19,200,000원, 갑구의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인에게 넘어오는 권리는 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.3% 높은 신건
남촌풍림1차는 421세대, 사용승인 기준일은 1998.03.23입니다. 비교대상 면적 59.69㎡의 거래 12건 중 최근 12개월 표본은 8건이고, 이 8건의 평균이 218,937,500원입니다. 전체 12건 평균 218,000,000원보다 최근 평균이 조금 높아, 최근 흐름은 과거보다 1.3% 상승한 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.69㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.69㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 59.69㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 12 | 223,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 18 | 204,000,000원 |
| 2025.09 | 59.69㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.07 | 59.69㎡ | 19 | 232,500,000원 |
| 2025.06 | 59.69㎡ | 12 | 224,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 218,937,500원 |
최신 거래는 2026년 5월 220,000,000원이고, 2026년 3월에는 이 물건과 같은 3층에서 역시 220,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.3%입니다. 따라서 전체 평균 218,000,000원 대비 수치만 보더라도 가격 할인으로 평가할 수 없고, 최근 거래를 우선하면 더욱 명확하게 신건 가격이 시세 위에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 19,200,000원 | 19,200,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 인천신용보증재단 | 24,875,000원 | 20,864,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 강서 농업협동조합 | 24,919,855원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,197,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 255,192,410원, 예상 배당액은 220,064,000원, 미배당은 35,128,410원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 35,128,410원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 79,301,210원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 114,639,450원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 168,499,280원이 충족되는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에도 충족으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 140,552,960원으로 청구액에 미달합니다. 이 차이는 채권자 측 배당 문제이고, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남촌초등학교 북동측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 23층 건물 중 3층 306호이며 상·하수도, 난방, 승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 남측 및 서측 포장도로를 통해 출입합니다. 공시지가는 1,801,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 대로1류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 224,000,000원은 최근 12개월 평균 218,937,500원과 최신 거래 220,000,000원을 모두 웃돕니다. 신건에서 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 동일 층 실거래. 2026년 3월 동일 면적 3층 거래가 220,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 거래보다 4,000,000원 높습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력. 2025.06.23 채무자겸소유자와 채권자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있으므로 2026.09.01 매각기일 진행 여부와 최신 사건기록을 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유·관리비 부담은 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 말소기준은 2017년 현대캐피탈 근저당이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 218,937,500원의 102.3%이고 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세가 과거보다 1.3% 상승한 흐름이더라도 현재 가격을 할인 가격으로 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 합격권, 가격은 보류. 점유관계와 집행 진행상태를 원본으로 확인한 뒤, 시세보다 높은 신건 가격을 감수할 이유가 있는지를 따져보는 물건입니다.
