인천지방법원 2025타경504203. 부평구 십정동 위더스타운 9층 902호, 감정평가서상 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 정만수는 2021.09.05 매매를 원인으로 2021.10.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.02 접수된 국의 압류입니다. 그러나 그보다 앞서 유승하는 2021.09.06 확정일자를 받고 2021.10.14 주민등록·점유를 시작했습니다.
따라서 2023.06.14 등기된 을구 1번 주택임차권등기가 말소기준권리보다 뒤에 있다는 사실만 보고 후순위로 단정하면 안 됩니다. 매각물건명세서는 유승하의 임차보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 예상 배당이 179,638,000원에 그쳐 35,362,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 창휘로 22-24, 9층902호 (십정동,위더스타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 902호 |
| 소유자 | 정만수 (2021.09.05 매매, 2021.10.14 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 247,232,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 광명세무서장 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권등기지만, 대항력은 선순위
갑구 6번 압류와 2025.01.16 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 정리되지만, 유승하의 대항력 있는 임대차보증금 중 배당받지 못한 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 현재 가정에서는 그 잔액 35,362,000원을 매수인이 부담합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력·우선변제·승계 판정
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유승하 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.14 / 2021.09.06 | 215,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 해당 없음 |
| 이현정 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2023.10.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 해당 없음 |
| 금융공사 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 해당 없음 |
이현정은 전입일 2023.10.20로 말소기준권리 2023.02.02보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 ‘금융공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 유승하 외의 신고에 대해서도 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 인수형에서는 최저가 하락을 곧바로 할인으로 보면 안 됩니다. 현재 회차는 낙찰가 183,000,000원에 인수 35,362,000원을 더해 218,362,000원입니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가가 146,400,000원으로 내려가지만 인수액이 71,449,600원으로 늘어 실질취득은 217,849,600원, 2회 유찰 시에는 낙찰가 117,120,000원과 인수 100,319,680원을 합쳐 217,439,680원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 35,362,000원 | 218,362,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 71,449,600원 | 217,849,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 100,319,680원 | 217,439,680원 |
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 유승하 보증금 (우선변제) | 215,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 247,232,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,362,000원을 제외한 179,638,000원이 유승하에게 배당되고, 부족분 35,362,000원은 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사의 청구액 247,232,758원은 이 가정에서 배당액 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 ‘백운역’ 북동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 백운역이 있어 전반적인 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가서와 현황조사보고서상 오피스텔(주거용)입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 및 북측으로 약 6미터 내외 포장도로와 접하며, 토지는 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,757,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 183,000,000원이 아니라 인수 35,362,000원을 더한 218,362,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 71,449,600원, 2회 유찰 시 100,319,680원이 매수인 인수로 계산되어 있어 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 유승하 배당 결과 확인. 실제 배당액이 215,000,000원에 미달하는 만큼이 매수인 부담으로 남으므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 이현정·금융공사 점유관계 재확인. 이현정은 후순위 전입으로 대항력이 없지만 보증금은 미상이고, 금융공사는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 등기 원본 대조. 갑구 6번 압류가 말소기준이며, 을구 1번 임차권등기의 미배당 인수 문구와 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 183,000,000원”이 아니라 “실질취득 218,362,000원”
이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 인수입니다. 유승하는 말소기준권리보다 앞선 2021.10.14부터 주민등록·점유를 갖추고 있으며, 보증금은 215,000,000원입니다. 현재 회차에서는 179,638,000원만 배당되고 35,362,000원이 남아 매수인의 실질취득은 218,362,000원입니다.
더 중요한 점은 1회·2회 유찰 후에도 실질취득이 각각 217,849,600원·217,439,680원이라는 것입니다. 즉 최저가가 146,400,000원이나 117,120,000원으로 내려가도 그 차액이 인수액으로 이동합니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 ‘금융공사’ 신고까지 남아 있습니다. 낙찰가만 보면 낮아져도, 권리 부담까지 합친 총액은 거의 내려가지 않는 사건입니다.
