인천지방법원 2025타경505237. 부평동 성현드림빌 비동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김한빈으로, 2019.08.27. 소유권이전 당시 거래가액은 137,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.12.29. 부평구 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 부천시 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기상의 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 황창호와 최윤정 모두 2021.08.26. 전입해 2022.12.29. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 특히 최윤정은 보증금 157,000,000원, 확정일자 2021.08.26., 임차권등기까지 갖고 있어 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 황창호 역시 선순위 전입자로 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505237 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥로294번길 13, 비동 5층501호 (부평동,성현드림빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 5층 건물 중 5층 501호 · 60.24㎡ |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김한빈 · 2019.08.27. 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.12.29. 부평구 압류입니다. 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류 1,311,500,000원, 광명세무서 압류, 부천시 압류, 최윤정의 주택임차권등기와 2025.01.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황창호 | 확인 필요 | 2021.08.26 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능성 |
| 최윤정 | 5층 501호 60.24㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.26 | 2021.08.26 | 157,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
최윤정은 임대차계약일자 2021.07.07., 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.08.26.이며, 2023.09.06. 임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래의 202.5%
성현드림빌B동은 6세대, 사용승인일 2009.06.15.이며, 대상 면적은 60.24㎡입니다. 확인되는 동일 면적 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 60.24㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.24㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 243,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 120,000,000원의 202.5%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 임차인 인수문제를 제외하더라도 현재 가격만으로 이미 최근 거래수준을 크게 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 임차인 최윤정 보증금 | 157,000,000원 | 157,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 81,798,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최윤정 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 최윤정의 보증금 157,000,000원이 전액 배당돼 이 임차권의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있고, 황창호의 보증금은 확인되지 않아 이 표만으로 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최윤정 인수액이 생기는 구간
| 회차 | 매각가 | 최윤정 배당 | 확인 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 243,000,000원 | 157,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 194,400,000원 | 157,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 4,457,280원 |
2회 유찰 시에는 최윤정 보증금이 전액 배당되지 않아 4,457,280원이 매수인에게 넘어가는 계산입니다. 이때 낙찰가 155,520,000원만 보고 취득비용이 크게 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다. 확인된 임차권만 반영해도 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 159,977,280원이 됩니다. 즉 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 일부가 인수액으로 전환됩니다.
⑥ 세금 압류 — 배당표가 바뀔 수 있는 변수
이 물건에는 부평구 압류, 광명세무서 압류, 부천시 압류가 확인됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 우선 배당으로 빠질 수 있어 후순위 배당액이 감소할 수 있습니다. 최윤정의 보증금이 현재 계산처럼 전액 배당되는지 여부는 실제 세금채권의 성격과 금액까지 확인해야 최종 확정할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부평시장역 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호이며, 상·하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8M 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 185.0㎡, 공시지가 3,306,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 성현드림빌B동은 6세대 규모이고 동일 면적 확인 거래가 1건이어서, 아파트 대단지보다 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 황창호 보증금 확인. 선순위 대항력이 확인된 임차인인데 보증금이 확인되지 않습니다. 전체 인수위험 판단의 핵심입니다.
- 최윤정 배당액 재확인. 현재 계산상 157,000,000원 전액 배당이지만 세금 우선배당이 개입하면 미배당 잔액이 생길 수 있습니다.
- 최윤정 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등기된 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 가운데 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 신건 최저가 243,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원의 202.5%입니다.
- 유찰 후에도 실질취득 기준. 낙찰가가 최윤정 보증금보다 낮아지는 구간에서는 미배당 보증금이 인수액으로 붙으므로 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금채권 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 낙찰가만 보면 안 된다”
이 사건은 신건 가격부터 부담스럽습니다. 현재 최저가 243,000,000원은 최근 거래·최근 12개월 평균 120,000,000원의 202.5%입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 임차인이 2명 있고, 최윤정의 보증금 157,000,000원은 미배당 시 매수인이 잔액을 인수하는 구조입니다.
현재 회차의 배당계산만 보면 최윤정은 전액 배당돼 인수액 0원이지만, 황창호의 보증금이 확인되지 않았고 세금 압류에 따른 배당변동 가능성도 있습니다. 2회 유찰 시에는 최윤정에게만 이미 4,457,280원의 인수액이 발생합니다. 따라서 이 물건은 “신건이 비싸다”는 가격문제와 “선순위 임차인의 실제 인수액을 끝까지 확인해야 한다”는 권리문제가 동시에 있는 물건입니다. 현재 자료만으로는 가격 가점을 줄 이유가 없으며, 특히 미상 임차보증금 확인 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.