제주지방법원 2026타경10447. 제주시 노형동 노형휴캐슬 6층 605호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김옥순은 2022.04.13 매매를 원인으로 200,000,000원에 취득했고, 2022.04.15 제주양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 2023.07.17 김위종 명의 소유권이전청구권 가등기, 2025.05.15 제주양돈축산업협동조합의 411,305,207원 가압류, 2026.03.24 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 5번 가등기는 종류 확인 필요로 표시돼 있어 원등기와 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10447 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 6층 605호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 월광로 140 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 내 6층 605호 · 사용승인일 2018.01.19 |
| 소유자 | 김옥순 · 2022.04.13 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주양돈축산업협동조합 / 101,527,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 미상 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.15 설정된 제주양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 2023.07.17 가등기, 2025.05.15 가압류, 2026.03.24 경매개시결정은 모두 그보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이익성 | 605호 · 주거 | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 월세 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이익성의 전입일은 2025.06.16으로 말소기준권리인 2022.04.15 근저당보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
반면 ‘월세’로 기재된 주거 점유는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 이 경우에는 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 실제 임대차보증금이 존재하는 경우에는 낙찰자의 승계 문제가 생길 수 있으므로, 현재의 예상배당상 인수 0원과 별개로 실제 인수위험은 미확정입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 179,000,000원으로 신건입니다. 동일 평형의 최근 실거래 비교치는 확인되지 않아, 이 가격이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
회차별 매각가 시나리오는 현재 179,000,000원, 1회 유찰 시 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원입니다. 다만 이 숫자들은 경매 회차별 가격일 뿐, 실제 시장가치와의 비교를 대신하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제주양돈축산업협동조합 | 411,305,207원 | 55,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 531,305,207원 중 예상 배당액은 175,694,000원이며, 현재 회차 미배당액은 355,611,207원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일·보증금 미상 점유의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 6층 605호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제주시 이호이동 소재 중앙병원 남동측 인근으로, 일대는 음식점·소매점·주유소·의원 등이 형성된 노선 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 4차선, 남동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2018.01.19이며 승강기·기계식 주차·소방설비·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 제3종 구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 토지면적은 560.5㎡이며 공시지가는 3,767,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 점유 확인. ‘월세’로 기재된 주거 점유의 실제 전입일을 확인해 2022.04.15보다 선순위인지부터 판정해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 점유 모두 보증금이 확인되지 않으므로 임대차계약과 보증금 규모를 확인해야 실제 승계 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금의 승계 여부 판단을 위해 원본 명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 5번 가등기는 후순위 소멸로 정리돼 있지만 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 동일 평형 최근 실거래 비교치가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 179,000,000원을 ‘싸다’고 판단하지 않습니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 실제 사용상태는 주거용이므로 입찰 전 현황과 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유를 먼저 확인할 사건”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 제주양돈축산업협동조합의 2022.04.15 근저당 이후에 붙은 가등기·가압류·경매개시결정은 모두 매각 소멸 구조이고, 현재 예상배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 주거용 오피스텔에서 임차·점유 신고 2건이 확인되고, 그중 하나는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 점유는 대항력 가능·미상으로 봐야 하므로, 실제 승계위험을 확인하기 전까지는 권리를 완전히 깨끗하다고 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 비교치도 확인되지 않아 신건 가격의 메리트 역시 단정하기 어렵습니다. 등기 순위는 단순하지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
