인천지방법원 2025타경507879. 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층 2012호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 감정평가상 실제 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설 (일반음식점)입니다. 2022.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물의 2층 호실로, 기준시점 현재 공실상태입니다.
권리 구조의 기준점은 2022.05.27 설정된 영동농업협동조합의 근저당권 376,800,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.17 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2022.05.27입니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈·우리카드·하나캐피탈·신용보증기금 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507879 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 2층 2012호 · 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 2층 2012호 · 2022.01.27 사용승인 |
| 소유자 | 신현주 · 소유권이전 등기 2022.05.27 · 거래가액 480,430,000원 · 매매원인 2020.09.25 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 393,532,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 공실상태로 기재돼 있고 임대관계는 미상입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.03.06 영동농업협동조합이 신청한 과거 임의경매는 2024.01.03 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 경매는 2025.02.27 농업협동조합자산관리회사의 신청으로 개시됐습니다.
② 가격·환금성 — ‘싸다’고 판단할 근거는 아직 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 389,000,000원으로 신건입니다. 소유권이전 등기에는 거래가액 480,430,000원이 기재돼 있지만, 매매원인은 2020.09.25이므로 이를 현재 시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 현재 가격 수준을 검증할 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
회차 시나리오는 현재 신건 389,000,000원, 1회 유찰 시 311,200,000원, 2회 유찰 시 248,960,000원입니다. 다만 유찰로 최저가가 내려간다는 사실 자체가 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 특히 실제 상가 임대료·공실기간·동일 건물 거래사례를 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 2. 근저당권 · 영동농업협동조합 | 376,800,000원 | 376,800,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 137,565,139원 | 5,954,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,544,109원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 13,847,120원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,280,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 8,228,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 553,265,806원 중 예상 배당액은 382,754,000원이며, 미배당은 170,511,806원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인하대역(수인분당선) 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·중소규모 공장·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 건물. 2022.01.27 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·지하주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 7,356.0㎡, 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 북측으로 광대로의 지선도로에 접하고, 일반공업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 공실. 감정평가서 기준 현재 대상물건은 공실이고, 2층은 대상물건 포함 약 70% 이상이 공실상태이며 아직 상권 형성이 이루어지지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유상태 재확인. 감정평가 기준 공실이지만 매각기일 전 실제 점유·사용상태가 달라졌는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 2층 약 70% 이상 공실이라는 감정평가 내용을 현장에서 다시 확인하고, 동일 층과 1~2층 상가의 실제 임대·영업 상황을 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 점과 실제 사용계획의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 389,000,000원과 과거 등기 거래가액 480,430,000원만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대조건을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.05.27 근저당권과 2024.12.17 근저당권 이전, 2025.02.27 현재 임의경매개시결정 및 이후 권리관계를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 출구’가 핵심
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.05.27 영동농업협동조합 근저당권이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심 리스크는 권리가 아니라 상가의 환금성입니다. 현재 호실은 공실이고, 감정평가서에는 1~2층 상권이 아직 형성되지 않았으며 2층은 약 70% 이상 공실이라고 기재돼 있습니다. 신건 최저가 389,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없으며, 현재 시세를 검증할 거래비교 없이 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 권리는 단순하지만, 입찰 판단은 임대수요·공실·재매각 가능성을 확인한 뒤에야 완성되는 물건입니다.
