* 김보미의 보증금이 확인되지 않아 전체 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다. 위 실질취득액은 제공된 배당 시나리오상 박예인 임차권만 반영한 금액입니다.

제주지방법원 2026타경10469. 제주시 조천읍 함덕리 ‘함덕더마루’ 가동 401호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 401,000,000원, 매각기일은 2026.09.01입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라, 말소기준인 2026.03.31. 강제경매개시결정보다 앞선 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 박예인은 보증금 360,000,000원, 전입 2022.02.09., 확정일자 2021.12.24.로 기재되어 있어 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 신건 4.01억 가정에서는 집행비용 6,410,000원을 빼고도 박예인의 보증금 3.60억이 전액 배당되므로 제공된 배당표상 박예인 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격이 한 회차만 내려가도 구조가 달라집니다. 1회 유찰 가격 320,800,000원에서는 박예인 잔액 44,491,200원, 2회 유찰 가격 256,640,000원에서는 107,752,960원이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 최저가 하락폭을 그대로 ‘할인’으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부 흐름은 신탁과 신탁말소를 거쳐 김두완 소유로 귀속된 뒤, 2024.02.15. 박예인의 주택임차권등기가 설정되고, 이후 2026.03.31. 강제경매개시결정이 들어온 순서입니다. 이 사건의 말소기준은 갑구 5번 강제경매개시결정이고, 박예인 임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 자동 소멸하지 않습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상

박예인은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되고 배당요구도 한 임차권자입니다. 반면 김보미는 2025.09.11. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김보미를 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도, ‘인수 없음’으로 처리해서도 안 됩니다. 이 경우 판정은 대항력 가능·미상이며, 보증금 확인 전에는 전체 인수액 역시 확정할 수 없습니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 3.6억대에 머문다

* 실질취득 = 낙찰가 + 제공 시나리오상 박예인 인수액. 김보미의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 박예인의 보증금 3.60억보다 낙찰가가 내려가면 미배당분이 인수액으로 바뀌기 때문에, 낙찰가가 낮아지는 만큼 실질취득액이 함께 낮아지지 않습니다. 제공 시나리오상 1회 유찰 때 365,291,200원, 2회 유찰 때 364,392,960원으로 약 3.64~3.65억 수준에 머뭅니다. 따라서 3.208억이나 2.5664억이라는 최저가 숫자만 보고 ‘싸졌다’고 판단하면 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 최근 2억이지만 면적 불일치까지 함께 봐야 한다

함덕더마루 실거래는 8건이 제공되어 있습니다. 다만 대상 비교면적은 88.6㎡이고, 실거래 표본은 41.17~65.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가 2.00억을 대상 호수의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그래도 최근 가격 신호와 신건 가격의 간격은 확인할 필요가 있습니다.

가격 메리트 판단에서 우선할 지표는 최근 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07, 65.44㎡ 4층 200,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다. 신건 최저가 401,000,000원은 이 최근 평균의 200.5%입니다. 다만 면적이 88.6㎡ 대 65.44㎡로 일치하지 않기 때문에 ‘대상 호수 시세가 정확히 2억’이라고 볼 수는 없습니다. 그럼에도 비교 가능한 최근 거래보다 신건 가격이 크게 높아 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.

추세 자체는 하락장이 아닙니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 23.4% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다. 즉 이 사건의 문제는 ‘하락 추세’가 아니라, 비교면적이 맞지 않는 상황에서도 신건 4.01억이 최근 거래 신호와 너무 멀리 떨어져 있다는 점입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)

제공 배당모형은 집행비용 6,410,000원, 박예인 임차보증금 360,000,000원, 경매신청채권 배당 34,590,000원으로 매각대금 401,000,000원을 전액 배분합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 김보미 보증금은 미상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 조천읍 함덕리 함덕초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물, 사용승인일은 2021.04.30이며 기본 급배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 6m 진입로를 통해 폭 3~5m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M 이하)·가축사육제한구역·하수처리구역입니다.
• 토지. 토지면적 1,463.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 공시지가 294,300원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 함덕더마루는 19세대 규모이며 제공 경매통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박예인 임차권의 회차별 인수액 확인. 신건은 0원이지만 1회 유찰 44,491,200원, 2회 유찰 107,752,960원으로 인수액이 증가합니다.
• 김보미 보증금 확인. 전입 2025.09.11은 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·인수액 미상 상태를 해소하기 전에는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
• 동일인 관계 확인. 박예인이 임차권자이면서 경매신청채권자로 기재되어 있으므로 임대차 실체와 채권 원인을 원본에서 대조해야 합니다.
• 시세 표본 면적 확인. 대상 비교면적 88.6㎡와 최근 거래 65.44㎡가 일치하지 않습니다. 200,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하지 말고 면적·층·구조를 맞춘 추가 비교가 필요합니다.
• 유찰가 착시 금지. 1~2회 유찰 후 최저가만 내려가도 박예인 미배당 인수액이 증가하므로 반드시 낙찰가+인수액의 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 제공 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았고 김보미 보증금도 미상입니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 신건은 인수 0, 그러나 ‘안전한 0원’은 아니다

이 사건은 회차에 따라 성격이 바뀝니다. 신건 401,000,000원에서는 박예인의 360,000,000원 임차보증금이 배당상 전액 변제되어 그 임차권의 잔액 인수는 없습니다. 하지만 한 번 유찰되면 낙찰가 320,800,000원에 인수 44,491,200원이 붙어 실질취득 365,291,200원, 두 번 유찰돼도 364,392,960원입니다. 즉 유찰이 곧 같은 폭의 할인으로 이어지는 물건이 아닙니다.

더 중요한 변수는 김보미입니다. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 남습니다. 가격 측면에서도 최근 12개월 거래 200,000,000원은 면적 불일치 표본이라 절대 시세로 쓸 수 없지만, 신건 401,000,000원이 최근 거래 신호의 200.5%인 만큼 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 현재 박예인 인수 0이라는 한 줄보다, 회차별 인수 전환과 미상 임차인 확인이 먼저인 사건입니다.