제주지방법원 2026타경10527. 제주시 한경면 낙천리 378-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 단독주택 등으로 이용 중이고 토지는 660㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다. 말소기준은 2018.05.17. 설정된 주식회사제주은행 근저당권이며 채권최고액은 252,000,000원입니다. 그 뒤의 제주은행 근저당, 원익큐브 근저당, 중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 김정열이 확인되지만 전입신고일 2023.08.23.은 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 주어진 조사결과상 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계의 세부내용은 추가 확인이 필요하지만, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경10527 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 낙천리 378-1 · 제주특별자치도 제주시 한경면 낙산로 181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 등으로 이용 중 |
| 토지 | 660㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박장완 |
| 감정가 / 최저가 | 631,728,950원 / 631,728,950원 (신건) |
| 청구액 | 80,098,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.17. 제주은행 근저당권입니다. 이후 2020.11.02. 제주은행 근저당권 32,400,000원, 2024.03.04. 원익큐브 근저당권 60,000,000원, 2024.03.26. 중소기업은행 가압류 40,577,573원, 2026.04.07. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 확인 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정열 | 미상 | 2023.08.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정열의 전입일은 말소기준권리인 2018.05.17.보다 뒤인 2023.08.23.입니다. 따라서 현황조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 그 부분은 매각물건명세서와 관련 원본을 대조해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사실 자체가 매수인 인수로 연결되는 것은 아니며, 현재 제공된 권리판정과 배당 계산에서는 인수 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,728,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,717,290원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제주은행 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사원익큐브 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 40,577,573원 | 40,577,573원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 238,034,087원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 384,977,573원이 전액 배당되고, 소유자에게 238,034,087원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회까지도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 631,728,950원 | 0원 | 238,034,087원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 505,383,160원 | 0원 | 112,951,755원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 404,306,528원 | 0원 | 12,885,890원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 및 일괄매각 확인
- 일괄매각. 제시외 건물 및 구조물이 포함되며, 지상의 조경수·조경시설·담장·데크 등도 포함 평가되어 있습니다.
- 건물 표시. 별지목록 3은 부동산등기사항전부증명서상 1층 면적 49.5㎡, 일반건축물대장상 45㎡로 표시되어 있습니다.
- 건물 구조. 한 건물은 일반목구조 일반목구조위기와지붕 지상2층으로 사용승인일은 2017.10.16.이고, 다른 건물은 일반목구조 목구조경사지붕(징크) 지상2층으로 사용승인일은 2022.11.02.입니다.
- 토지. 660㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 한경면 낙천리 소재 수룡동삼거리 북서측 인근이며, 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 보일러 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 김정열의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본서류에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 구조물, 조경수·조경시설·담장·데크가 실제 현장에서 감정평가 범위와 일치하는지 확인하세요.
- 면적 표시 확인. 별지목록 3의 1층 면적이 등기상 49.5㎡, 일반건축물대장상 45㎡인 점을 원본으로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 및 각 보전지구·가축사육제한구역의 실제 이용 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 631,728,950원을 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체 확인이 핵심”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.17. 제주은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 김정열도 2023.08.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건인 만큼 아파트처럼 권리만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 제시외 건물·구조물의 실제 범위, 건축물 면적 표시 차이, 점유자의 보증금 관계, 토지이용 제한을 현장에서 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 결론은 “권리는 통과, 가격과 물건 상태는 별도 검증”이 적절합니다.
