인천지방법원 2025타경508197. 인천 남동구 구월동 우정개나리아파트 1동 302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2009년 4월 29일 중소기업은행 근저당권 채권최고액 92,400,000원입니다. 이후 우리금융캐피탈 근저당권 67,200,000원, 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 카드사·금융기관 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 매수인이 승계할 등기상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격과 배당구조가 더 중요합니다. 감정가 191,000,000원을 그대로 최저가로 시작하는 신건인데, 같은 단지 실거래의 최근 12개월 평균은 152,333,333원, 최신 거래는 2026년 3월 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 125.4%이므로, 전체 기간 평균 164,181,818원보다도 높은 가격을 단순히 “경매라 싸다”고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1188 우정개나리아파트 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 61.38㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1983.12.03 |
| 소유자 | 백인환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이스홈데코 / 4,655,101원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 이 사건에서 확인되지 않습니다. 현재 소유자 백인환 명의로 2005년 소유권이 이전된 뒤, 2009년 중소기업은행 근저당권이 현존 권리 중 말소기준이 됩니다. 2022년 우리금융캐피탈의 근저당권은 후순위이며, 해당 근저당권은 2025년 6월 27일 확정채권양도를 원인으로 소상공인자영업자새출발기금주식회사에 이전된 기록이 있습니다. 경매 매각 시 이 후순위 근저당권 역시 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 기준으로는 신건이 명확히 높다
우정개나리 단지는 95세대, 사용승인일 1983년 12월 3일입니다. 대상면적 61.38㎡와 동일하거나 인접한 면적대 실거래가 확인됩니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 가격 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 61.38㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 67.14㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2025.04 | 56.16㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2024.12 | 61.38㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2024.09 | 56.16㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2024.06 | 61.38㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 56.16㎡ | 1 | 168,000,000원 |
| 2023.09 | 61.38㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 152,333,333원 |
핵심 숫자는 명확합니다. 현재 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 152,333,333원보다 38,666,667원 높고, 비율로는 125.4%입니다. 최신 거래인 2026년 3월 140,000,000원과 비교하면 차이는 51,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 9.7% 하락한 흐름까지 고려하면, 전체 평균 164,181,818원만 근거로 가격을 긍정적으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 3. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 33,607,358원 | 27,926,000원 |
| 5. 강제경매 · 주식회사 에이스홈데코 | 4,655,101원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 9,023,462원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 8,400,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 215,286,834원 중 예상 배당액은 187,526,000원으로, 미배당액은 27,760,834원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 실제로 존재해 우선 배당되면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 191,000,000원 | 187,526,000원 | 27,760,834원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 65,426,034원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 95,558,194원 | 0원 |
현재 신건 191,000,000원은 최근 12개월 평균 152,333,333원보다 높습니다. 1회 유찰 가정가 152,800,000원은 최근 12개월 평균과 거의 맞닿는 수준이고, 2회 유찰 가정가 122,240,000원은 최근 거래 수준보다 낮아집니다. 다만 이 표는 회차별 가격 구조를 보여주는 시나리오이며 실제 낙찰 여부나 다음 매각가격을 보장하는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 302호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 인천성리초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 동측 약 12m, 북·서·남측 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1㎡당 1,850,000원입니다. 토지면적은 3,783.2㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며 토지거래계약 허가구역 표시도 확인됩니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1983.12.03이며 단지 규모는 95세대입니다. 최근 거래가격의 편차와 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 금지. 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.4%입니다. 권리가 소멸형이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최근 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.7% 낮습니다. 과거 218,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 상단 가격을 정당화하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 법원경매와 공매 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 우리금융캐피탈 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기 상태를 원본과 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구내역·실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “최근 시세 125.4%”가 더 중요하다
이 사건의 등기상 권리 구조는 매수인 입장에서 비교적 명료합니다. 2009년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 최저가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 152,333,333원의 125.4%, 최신 거래 140,000,000원보다 51,000,000원 높은 가격입니다.
더구나 최근 실거래 추세는 -9.7%입니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗하니 매력적인 신건”으로 평가하는 것은 데이터와 맞지 않습니다. 권리 인수는 낮지만 가격 위험은 높고, 세금 압류·공매 이력 확인까지 남아 있는 사건입니다. 현재 회차의 핵심은 낙찰 가능성이 아니라 191,000,000원을 최근 시장가격보다 높게 지불할 이유가 있는지를 먼저 검증하는 것입니다.
