인천지방법원 2025타경508359. 인천 연수구 옥련동 백산아파트 203동 9층 903호입니다. 등기부상 현재 소유자는 고경환이고, 2004.12.21. 소유권을 이전받았습니다. 이 물건에는 현재 존속하는 근저당이 없으며, 경매 권리분석의 기준이 되는 최초 권리는 2019.10.08. 백산2차아파트입주자대표회의의 가압류 3,442,750원입니다. 이후 현대카드 가압류, 추가 입주자대표회의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 연수구 압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 폐문부재로 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 점유관계와 전입세대 여부는 입찰 전 원본 조사로 다시 확인해야 합니다. 지금 확인된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 638-1 백산아파트 제203동 제9층 제903호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 능허대로123번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현재 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 고경환 · 단독소유 · 2004.12.21. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백산2차아파트입주자대표회의 / 15,194,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2019년 가압류가 말소기준
말소기준권리는 갑구 4번, 2019.10.08. 백산2차아파트입주자대표회의 가압류 3,442,750원입니다. 그 뒤 설정된 현대카드 가압류 9,092,421원, 백산2차아파트입주자대표회의 가압류 3,274,670원, 국민건강보험공단 압류, 연수구 압류 및 2025.03.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당 15,600,000원은 2000.08.14. 이미 말소되어 현재 권리분석의 기준이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 227,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 확인되지 않아 227,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 227,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 181,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 145,280,000원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 181,600,000원, 145,280,000원으로 내려가지만, 이 숫자만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 실제 응찰 상한은 반드시 인근·동일 단지 최근 거래와 비교해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 백산2차아파트입주자대표회의 | 3,442,750원 | 3,442,750원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 현대카드주식회사 | 9,092,421원 | 9,092,421원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 백산2차아파트입주자대표회의 | 3,274,670원 | 3,274,670원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 백산2차아파트입주자대표회의 | 15,194,589원 | 15,194,589원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,017,570원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 31,004,430원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 192,017,570원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천능허대초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 9층 903호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 바닥난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로 상태가 양호하고 외곽 공도로의 진·출입이 용이합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류·소로2류 접합, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이므로, 전입세대와 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 시세 확인. 신건 최저가 227,000,000원을 최근 동일 단지·유사 면적 거래와 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.10.08. 갑구 4번 가압류가 기준권리이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 대조하세요.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단 및 연수구 압류가 존재하므로 실제 배당 단계의 조세·공과금 우선관계는 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비 확인. 신청채권자와 가압류권자에 백산2차아파트입주자대표회의가 포함되어 있으므로, 관리비 등 관련 채무의 성격과 현재 미납 상태를 관리주체에 직접 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인 후
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2019년 가압류가 말소기준이 되고 이후 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현장조사에서 임대관계가 미상이었고, 무엇보다 최근 실거래 시세 자료가 없어 신건 227,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 점유와 가격은 확인 후”입니다.
