인천지방법원 2025타경508763. 인천 연수구 연수동 연수푸르지오3단지 301동 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 나윤숙이며, 2014.02.22 매매를 원인으로 2014.03.07 소유권이전 등기가 이뤄졌고 당시 거래가액은 613,140,000원입니다. 이후 2016.08.10 현대해상화재보험주식회사 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
해당 근저당권은 2024.08.22 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 339,162,659원을 청구해 2025.04.14 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후에는 정갑연 근저당 160,000,000원, 이병철 근저당 120,000,000원, 예일레미콘 가압류 10,000,000원과 각종 압류가 이어져 있지만 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이번 분석의 초점은 후순위 미배당액과 세금 배당 변수, 그리고 시세 확인 전 가격 판단을 보류해야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508763 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 596 연수푸르지오3단지 301동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 25층 건물 중 8층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 나윤숙 (2014.02.22 매매 · 거래가액 613,140,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 532,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 339,162,659원 |
| 말소기준 | 2016.08.10 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자를 별도로 확인하기 전까지 임차관계를 단정해서는 안 됩니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며, 최저가 532,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 532,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 신건 5.32억, 시세 확인 전에는 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 532,000,000원으로 동일하고 유찰은 아직 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 532,000,000원입니다. 하지만 이 금액을 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
2014년 소유권 이전 당시 거래가액 613,140,000원이 등기돼 있지만, 이는 현재 매각기일인 2026.09.01보다 오래된 거래입니다. 따라서 현재 가격 경쟁력을 판단하는 직접적인 시세 기준으로 사용하지 않고, 신건 응찰 전 별도의 최근 거래 확인이 필요한 상태로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 532,000,000원 | 524,280,000원 | 185,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 425,600,000원 | 418,944,000원 | 291,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 340,480,000원 | 334,913,280원 | 375,086,720원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 185,720,000원 → 291,056,000원 → 375,086,720원으로 커집니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 매수인의 인수 부담을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,720,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 설정분 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 정갑연 | 160,000,000원 | 104,280,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 예일레미콘 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 이병철 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 710,000,000원 중 524,280,000원이 배당되고 185,720,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 집행비용 7,720,000원이 별도로 차감돼 매각대금 532,000,000원이 전액 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수역(수인분당선) 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 25층 건물 중 8층 801호이며, 난방·급배수·위생설비·승강기·화재경보기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 부지로 아파트·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중이며 단지 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 신건 532,000,000원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 입찰 전 같은 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 관계를 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부가 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 최신 교부청구 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 185,720,000원의 채권 미배당이 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.31입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 후”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2016.08.10 현대해상화재보험 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 정갑연·이병철 근저당과 예일레미콘 가압류, 각종 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이며 신건 최저가 532,000,000원에 낙찰된다면 실질취득도 532,000,000원입니다.
다만 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론 낼 수는 없습니다. 신건 가격을 비교할 최근 실거래 근거가 없고, 국세·지방세 압류 6건은 배당 단계의 변수로 남아 있습니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 185,720,000원 발생합니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 명확하되, 가격은 최근 시세 확인 전까지 보류입니다. ‘인수 0원’과 ‘싸다’는 같은 뜻이 아닙니다.
