인천지방법원 2025타경509507. 주안역 북서측 인근의 전용 37.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 85,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사창영이고, 2020.09.09. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 47,000,000원입니다.
이 사건은 일반적인 “근저당 이후 임차인” 구조와 다릅니다. 현재 등기부에 남아 있는 핵심 권리는 황성필의 을구 7번 주택임차권입니다. 주민등록일과 점유개시일은 2020.08.31., 확정일자는 2020.08.18. 및 2022.07.27.이며, 임차보증금은 등기에 70,000,000원과 73,500,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 2025.05.26. 황성필이 강제경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-75 2동 1층101호 · 석정로376번길 13-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.77㎡ · 지하1층/지상3층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사창영 · 2020.09.09. 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황성필 / 77,146,807원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 한국주택은행 근저당, 유덕봉 근저당, 근로복지공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 2020년 조광철 명의의 70,000,000원 주택임차권 역시 2020.08.24. 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 그 이후 설정된 황성필의 을구 7번 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황성필 주거 · 임차권등기 | 1층 101호 37.77㎡ 전부 | 전입 2020.08.31. 확정 2020.08.18. / 2022.07.27. | 등기 기재 70,000,000원 / 73,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 |
황성필은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 배당요구도 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 신청채권자 역시 황성필로 동일하므로, 현재 배당표에서는 77,146,807원의 신청채권이 배당대상으로 잡혀 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
대진빌라(다,라동) 동일 면적 37.77㎡ 거래는 제공 자료상 4건입니다. 전체 평균은 71,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 70,666,666원과 최신 거래 68,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 37.77㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2022.09 | 37.77㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2022.09 | 37.77㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.10 | 37.77㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.77㎡ | 3건 | 70,666,666원 |
현재 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다. 최신 거래 68,000,000원보다도 높은 수준이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.9% 흐름입니다. 따라서 신건 85,000,000원에는 가격 할인이나 시세 메리트가 있다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 경매개시결정 · 황성필 | 77,146,807원 | 77,146,807원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,923,193원 |
현재 회차 85,000,000원 가정에서는 신청채권 77,146,807원이 전액 배당되고 소유자 잔여 5,923,193원이 계산돼, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차보증금 채권과 신청채권의 동일성·배당관계는 원문 확인이 필요하며, 매각물건명세서상 임차권 미배당 잔액 승계 문구가 우선적인 위험요소입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 85,000,000원 | 77,146,807원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 10,770,807원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 24,126,007원 |
1회 유찰 시 매각가는 68,000,000원으로 최신 실거래와 같아지지만, 신청채권 기준 미배당액은 10,770,807원이 발생합니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 54,400,000원으로 내려가도 미배당액이 24,126,007원까지 커집니다. 특히 이 사건은 선순위 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 실제 입찰 판단에서는 “낙찰가 + 승계되는 임차보증금 잔액”을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안역 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·상가주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·인천2호선 주안역이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 지하1층/지상3층 건물, 사용승인일은 1991.06.12.입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 일부 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,256,000원/㎡입니다.
- 규모. 대진빌라(다,라동)는 16세대이며, 동일 면적 제공 실거래는 4건입니다.
- 현황표시. 단지 내 외벽에는 “대진빌라 라”로 표기돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 을구 7번 임차권등기의 보증금 70,000,000원·73,500,000원과 실제 반환채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 황성필이므로 77,146,807원 청구액의 발생 원인을 확인해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 120.3%이고 최신 거래 68,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 추세가 -1.9%이므로 과거 평균가만으로 상향 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 후 실질부담 계산. 68,000,000원·54,400,000원으로 최저가가 내려가도 임차보증금 미배당 잔액 승계 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 현장 확인. 외벽의 “대진빌라 라” 표기와 등기상 2동 101호가 동일 목적물인지 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 권리도 신건에서 유리하지 않다
이 사건은 감정가 85,000,000원이 최근 12개월 평균 70,666,666원의 120.3%로 현재 가격 자체가 최근 시세보다 높습니다. 게다가 황성필의 선순위 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 85,000,000원 배당 시나리오에서는 신청채권 77,146,807원이 전액 변제돼 인수액 0원으로 계산되지만, 임차인과 신청채권자가 동일한 만큼 채권의 실체를 원문으로 확인해야 합니다. 유찰 후에는 더 주의해야 합니다. 최저가가 68,000,000원·54,400,000원으로 내려가도 미배당액이 10,770,807원·24,126,007원으로 늘어납니다. 신건은 시세보다 비싸고, 유찰 후에는 임차권 승계액이 가격 메리트를 상쇄할 수 있는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실제 잔액과 배당 후 매수인 승계액입니다.
