인천지방법원 2025타경510143. 더그린즈 6층 601호, 전용 43.71㎡의 도시형생활주택(원룸형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 살아 있는 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 신한은행 840,000,000원 근저당과 우리은행 66,000,000원 근저당은 이미 말소되었고, 현재 계산상 말소기준은 2025.06.24 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 봉선화의 전입은 2022.06.13, 확정일자는 2022.03.29, 임차권등기는 2024.08.12로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저가 190,000,000원은 같은 면적의 최신 거래 190,000,000원 및 최근 12개월 평균 190,000,000원과 같습니다. 표면 가격만 보면 시세와 동일하지만, 예상 집행비용 3,460,000원을 먼저 제하고 임차인에게 186,540,000원이 배당되므로 보증금 부족분 3,460,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차 실질취득가는 190,000,000원 + 3,460,000원 = 193,460,000원입니다. 가격 판단은 최저가 1.9억이 아니라 이 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510143 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 201-27 더그린즈 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대주택) · 전용 43.71㎡ · 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김길상 · 2022.06.27 매매, 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉선화 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.10.08 · 총 16세대 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.01.11 박사윤 명의 소유권이전도 2024.07.15 합의해제로 말소되어 현재 소유자는 김길상입니다. 살아 있는 핵심 권리는 2024.08.12 등기된 봉선화의 주택임차권 190,000,000원입니다. 전입일 2022.06.13이 말소기준인 2025.06.24보다 앞서고, 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있으므로 미배당 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 봉선화 | 6층 601호 43.71㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.13 | 2022.03.29 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 3,460,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
더그린즈 전용 43.71㎡ 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 192,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.06 190,000,000원, 최근 12개월 평균도 190,000,000원이며, 최근 구간은 과거보다 -1.7% 낮아 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 43.71㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2023.12 | 43.71㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2022.10 | 43.71㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 43.71㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.71㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 100.0%입니다. 이미 이 단계에서 “시세보다 싸다”는 표현을 쓸 수 없습니다. 여기에 현재 회차 인수액 3,460,000원을 더하면 실질취득가는 193,460,000원으로 최신 거래와 최근 평균을 모두 넘어섭니다. 전체 평균 192,500,000원만 보면 최저가가 98.7%로 보이지만, 과거 200,000,000원 거래가 섞인 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 봉선화 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 봉선화 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 3,460,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자와 임차권자 이름이 모두 봉선화로 동일하며, 예상배당표에서는 강제경매 신청채권자 행의 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(원룸형다세대주택), 전용 43.71㎡. 더그린즈 총 16세대이며 사용승인일은 2014.10.08입니다.
- 입지. 인천 남동구 구월동 구월여자중학교 북동측 인근으로, 주거용 부동산과 오피스텔이 혼재하는 주거·주상지대입니다.
- 교통. 남측 소로를 통해 인주대로 등 간선도로로 연계되고, 인근에 인천지하철 예술회관역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 6층. 위생·급배수, 엘리베이터, 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가 1,703,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 원룸형 다세대주택이며 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건, 최근 가격 흐름은 과거 대비 -1.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득가를 분리. 현재 최저가 190,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 193,460,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 1회 유찰 152,000,000원에도 인수 40,928,000원, 2회 유찰 121,600,000원에도 인수 70,902,400원이 붙습니다.
- 임차권 원본 확인. 봉선화의 임차권등기명령, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 봉선화가 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 채권 원인과 관계를 서류로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 192,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 190,000,000원 및 -1.7% 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 점유 상태와 미납 관리비 등 낙찰 후 추가 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 거의 안 내려간다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 190,000,000원, 최근 시세도 190,000,000원이어서 평범해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 190,000,000원이 매각대금에서 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다. 현재 회차 실질취득가는 193,460,000원으로 최근 시세보다 높고, 1회·2회 유찰 후에도 각각 192,928,000원, 192,502,400원으로 약 1.93억대에 머뭅니다. 최근 시세 흐름도 -1.7%입니다. 따라서 이 물건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 작동하지 않는 대항력 인수형입니다. 권리 확인이 선행되어야 하고, 가격 면에서도 현재 자료만으로는 시세 대비 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.
