인천지방법원 2025타경510360. 인천 서구 공촌동 소재 전용 48.59㎡, 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 최정민이고, 2019.10.17 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득해 2019.11.06 소유권이전등기를 마쳤습니다. 말소기준권리는 2022.04.28 접수된 주택도시보증공사 가압류 2,433,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 인천광역시 서구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소되는 등기보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 신영선은 2019.10.11 주민등록과 확정일자를 갖추고 2019.11.05 점유를 개시했으며, 2023.12.14 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 317-2 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.59㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 규모 / 준공 | 공촌마을105동 · 10세대 · 1995.05.26 준공 |
| 소유자 | 최정민 (2019.10.17 매매 105,000,000원 · 2019.11.06 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 119,793,143원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 합산하지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신영선 | 1층 101호 48.59㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.11 · 2019.10.11 | 96,000,000원 → 104,000,000원 | 2023.12.14 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 승계 |
임차보증금은 임대차계약일자 2019.10.10의 96,000,000원과 2021.11.29의 104,000,000원이 순차적으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 2명의 보증금을 합산하는 구조가 아니라 동일 임차인 신영선의 계약 변경 내역으로 봐야 합니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 현재 인수위험 판단의 기준은 후행 기재액 104,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
전용 48.59㎡ 동일 면적의 확인된 거래는 4건입니다. 특히 최근 12개월 표본인 2023년 거래 2건의 평균은 97,250,000원, 최신 거래는 2023.09의 94,500,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 120,000,000원으로 최근 12개월 평균의 123.4%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -16.2% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 48.59㎡ | 4 | 94,500,000원 |
| 2023.01 | 48.59㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 48.59㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 48.59㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 48.59㎡ | 2건 | 97,250,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 96,000,000원·76,800,000원만 보면 안 된다
| 회차 | 명목 최저가 | 대항 보증금 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 104,000,000원 | 120,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 104,000,000원 | 약 104,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 104,000,000원 | 약 104,000,000원 |
현재 회차에서는 낙찰가 120,000,000원이 보증금 104,000,000원보다 높으므로, 임차인이 정상적으로 전액 배당받는다면 매수인 인수는 발생하지 않는 구조입니다. 하지만 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 순간 이야기가 달라집니다. 1회 유찰가 96,000,000원이나 2회 유찰가 76,800,000원처럼 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 잔액이 늘어나므로, 정확도 원칙상 매수인의 실질취득은 약 104,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당 — 숫자표보다 선순위 임차인 보정이 먼저
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 117,520,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 119,793,143원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산상 배당수치는 매각가 120,000,000원 기준입니다. 다만 신영선의 선순위 대항력·우선변제권을 먼저 반영해야 하므로 이 숫자를 그대로 확정 배당으로 보면 안 됩니다. 임차인 보증금 미배당액이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호입니다.
- 입지. 인천공촌초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 인천지하철2호선 아시아드경기장역이 소재합니다.
- 도로. 서측 심곡로를 통해 인근 지역과 연계되며 토지는 대체로 세로장방형·평지, 소로한면 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 10세대 규모, 1995.05.26 준공 다세대이며 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.2% 낮아진 점은 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 상태. 현관에 전기공급 제한(전류제한) 예정 및 전기공급 정지 알림 안내문이 부착돼 있어 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재가를 시세 할인으로 보지 말 것. 120,000,000원은 최근12개월 평균 97,250,000원의 123.4%이며 최신 거래 94,500,000원보다 높습니다.
- 임차인 배당액 직접 확인. 신영선 보증금 104,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 배당요구·세금·법정기일을 포함해 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유찰가가 곧 실질취득가가 아님. 96,000,000원·76,800,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금이 미배당되면 실질취득은 약 104,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 임차권등기 말소와 보증금 승계를 구분. 을구 9번 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 선행 대항력에 따른 미배당 보증금 승계 가능성은 별도로 남습니다.
- 전기공급 상태 확인. 감정평가 당시 전기공급 제한·정지 알림이 부착돼 있었으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 쉽게 안 내려간다”
이 사건은 최저가만 보면 판단을 틀리기 쉬운 유형입니다. 현재 신건 120,000,000원은 최근12개월 평균 97,250,000원의 123.4%로 이미 최근 거래 기준 시세 이상입니다. 시장 흐름도 -16.2% 하락한 상태입니다. 여기에 2019.10.11부터 대항력을 갖춘 신영선의 보증금이 104,000,000원으로 기재돼 있습니다.
따라서 1회 유찰로 96,000,000원, 2회 유찰로 76,800,000원이 되어도 그 숫자만 보고 “저렴해졌다”고 평가할 수 없습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 미배당 보증금 인수가 커지면서 실질취득이 약 104,000,000원으로 수렴하기 때문입니다. 이 금액조차 확인된 최근12개월 평균 97,250,000원과 최신 거래 94,500,000원보다 높습니다. 권리도 단순하지 않고, 가격도 아직 싸지 않습니다. 이 물건은 명목 최저가보다 임차인 실제 배당액과 실질취득 총액을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
