인천지방법원 2025타경510492. 인천 미추홀구 주안동 에스.케이맨션 1층 102호, 전용 46.98㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김대성 씨로, 2021.05.14. 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2022.08.04. 포천세무서장 처분의 갑구 10번 압류입니다. 이후 2023.10.04. 설정된 임차권등기와 2025.07.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기 순서보다 임차인의 대항력입니다. 유수경 씨는 2021.06.28. 임대차계약, 2021.06.29. 확정일자, 2021.07.28. 주민등록, 2021.07.30. 점유개시로 확인됩니다. 모두 2022.08.04. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1292-27 에스.케이맨션 1층102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 승학길76번길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.98㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김대성 (2021.05.14. 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다
말소기준은 2022.08.04. 갑구 10번 압류입니다. 유수경 씨의 주민등록일자는 2021.07.28., 확정일자는 2021.06.29.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 분석됩니다. 임차보증금은 98,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유수경 주거 · 임차권등기 | 1층 102호 46.98㎡ 전부 98,000,000원 | 전입 2021.07.28 확정 2021.06.29 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* HUG 말소동의 확약서 |
실제 임차인은 유수경 1명으로 분석됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이며, 임차인 보증금을 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 시점이 오래됐다
SK맨션C동은 총 10세대, 사용승인일은 1997.03.14.이고 대상 면적은 46.98㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2021.08. 105,000,000원, 2022.09. 107,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 106,000,000원이며, 최신 거래는 2022.09. 107,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 46.98㎡ | 2 | 107,000,000원 |
| 2021.08 | 46.98㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 평균 | 46.98㎡ | 2건 | 106,000,000원 |
최저가 55,000,000원은 최근 시세 집계값 107,000,000원의 51.4%, 전체 평균 106,000,000원의 51.9%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +1.9%로 하락 추세는 아닙니다. 확약을 반영해 실질취득을 55,000,000원으로 보면 수치상 가격 차이는 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,390,000원 |
| 1. 임차인 유수경 보증금 | 98,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 부족분은 44,390,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 정확도 규칙에 반영해 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 커지지만 확약 반영 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 배당 시뮬레이션상 인수 | 확약 반영 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 55,000,000원 | 44,390,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,000,000원 | 55,192,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,200,000원 | 63,833,600원 | 0원* |
확약을 무시하면 대항력 임차인의 미배당액이 유찰할수록 늘어나므로 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 반대로 이 사건은 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차 0원*입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질취득이 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 전용 46.98㎡입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 주위환경. 감정요항표는 인천문학초등학교 북측 인근의 주거지대로 평가하고 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 일단지 북측 및 서측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 토지 관련 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,350,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 통상적인 인테리어 수준과 관리 상태를 전제로 감정평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 해당 확약이 유수경 임차권 전체의 인수 위험을 해소하는지 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입 2021.07.28., 확정 2021.06.29., 말소기준 압류 2022.08.04.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 시세 원본 확인. 최신 확인 거래가 2022.09. 107,000,000원으로, 매각기일과 거래시점 차이가 큽니다. 현재 실거래와 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 1층 다세대의 실제 내부 관리 상태를 현장에서 점검하는 것이 중요합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘확약서’다
표면만 보면 감정가와 최저가가 55,000,000원이고 최신 확인 실거래가가 107,000,000원이어서 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 보증금 98,000,000원의 대항력 임차권이 있습니다. 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션에서는 신건에서도 44,390,000원의 인수액이 발생합니다.
결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 본 리포트의 정확도 규칙에 따라 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 55,000,000원*입니다. 그래서 이 물건은 ‘대항력 임차권 때문에 무조건 피해야 할 물건’도, ‘5,500만원이니까 무조건 싼 물건’도 아닙니다. 확약서가 실제로 임차권 인수를 해소하는지 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다. 거래시세 역시 최신 확인 거래가 2022.09.이므로, 현재 시세를 별도로 검증해야 합니다.
