인천지방법원 2025타경510887. 인천 서구 당하동 원당풍림아이원 807동 1층 101호, 전용 84.55㎡ 아파트입니다. 권리분석의 핵심은 2017년부터 대항력을 갖춘 임차인 곽지현과 2021.10.28 설정된 진건농업협동조합 근저당의 선후관계입니다. 곽지현은 확정일자 2017.02.15, 전입 2017.02.22, 점유개시 2017.03.01로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서도 배당에서 보증금 잔액이 남으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

다만 이 사건의 현재 배당 가정에서는 임차보증금 20,000,000원이 근저당보다 먼저 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차뿐 아니라 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 대항력 임차인이 있다는 사실과 실제 인수금이 있다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에서는 배당으로 보증금이 전액 변제되는 구조가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다

말소기준은 2021.10.28 진건농업협동조합 근저당권 (채권최고액 331,200,000원)입니다. 이후 서울보증보험 가압류 49,208,080원, 인천신용보증재단 가압류 50,000,000원, 경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.08.28 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.

② 임차인 — 대항력 有, 우선변제 有, 현재 승계 0원

배당요구일 2025.10.28. 매각물건명세서상 배당에서 보증금 잔액이 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.27억을 ‘싸다’고 볼 수 없다

원당풍림아이원 전용 84.55㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 324,750,000원입니다. 신건 최저가와 현재 실질취득액은 모두 327,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 100.7%입니다. 최근 평균보다 이미 높은 만큼, 최저가가 감정가에서 내려오지 않은 현 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 평가할 근거는 약합니다.

거래 범위는 300,000,000원~352,500,000원입니다. 최신월인 2026.04에도 13층은 352,500,000원, 1층은 300,000,000원으로 층별 편차가 큽니다. 본건 역시 1층이므로, 단순 평균만 보는 것보다 같은 1층의 300,000,000원 거래도 함께 봐야 합니다. 현재 신건 실질취득액 327,000,000원은 이 1층 거래가보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

채권 총액 430,408,080원 중 채권자 예상배당은 301,622,000원이고, 미배당액은 128,786,080원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 전액 우선배당되어 현재 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차보증금은 계속 전액 배당

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천발산초등학교 서측 인근으로, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층 101호입니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계되며 중로1류·중로2류와 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성 참고. 1,739세대 단지이며 최근 동일 면적 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 300,000,000원부터 352,500,000원까지 거래 편차가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당 확인. 곽지현의 보증금 20,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다. 잔액이 남으면 매수인이 인수합니다.
• 선순위 임차인 명도. 대항력 있는 임차인이므로 단순 후순위 점유자와 동일하게 접근하면 안 됩니다. 보증금 전액 배당과 인도 시점의 연계를 확인해야 합니다.
• 1층 실거래 비교. 같은 면적·같은 1층에서 2026.04에 300,000,000원 거래가 있으므로 신건 327,000,000원의 가격 적정성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 신건 가격. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 100.7%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
• 세금·배당 변동. 실제 배당은 세금 등 선순위 배당요소에 따라 달라질 수 있으므로 임차인 잔액 발생 여부를 최종 배당 단계까지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력 임차인 있음”보다 중요한 것은 실제 잔액

이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차권이 있어 복잡해 보이지만, 현재 배당 구조에서는 임차보증금 20,000,000원이 우선순위에서 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 권리의 핵심 위험은 현재 계산상 해소됩니다.

오히려 입찰 판단의 중심은 가격입니다. 신건 실질취득액 327,000,000원은 최근 12개월 평균 324,750,000원의 100.7%이고, 같은 1층의 2026.04 실거래는 300,000,000원입니다. 따라서 권리는 관리 가능하지만 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다. 대항력 임차인을 이유로 무조건 피할 물건도 아니고, 인수 0원을 이유로 무조건 싸다고 볼 물건도 아닙니다.