인천지방법원 2025타경511963. 도원동 디오팰리스주건축물제1동 2층 201호 오피스텔입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가 203,000,000원”만 보면 안 됩니다. 임차권자 이승민은 임대차계약일 2022.06.22, 확정일자 2022.07.07, 주민등록·점유개시 2022.07.21이고 보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.08.04 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
통상 구조라면 보증금 220,000,000원이 낙찰가 203,000,000원을 넘어, 배당으로 회수하지 못한 부분을 낙찰자가 인수하게 됩니다. 실제 예상배당 계산에서도 집행비용 3,642,000원을 공제한 뒤 이승민에게 199,358,000원이 배당되고, 20,642,000원이 남습니다. 다만 이 물건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이승민 임차권의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511963 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 도원동 17-31 디오팰리스주건축물제1동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.07.15 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 유효 권리 가운데 말소기준은 2023.08.04 동수원세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 부평농업협동조합 근저당과 수협은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 이승민의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024.02.22이지만 주민등록과 점유개시는 2022.07.21이므로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2022.07.07이며 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승민 2층 201호 58.21㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.21 확정일자 2022.07.07 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 | 승계 없음 |
| 임안숙 | 2024.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
임안숙은 2024.09.23 전입으로 말소기준 2023.08.04보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않지만, 선순위 대항력에 의한 매수인 인수 구조는 아닙니다. 반면 이승민은 선순위 대항력이 명확합니다. 다만 이승민에게만 적용되는 말소동의 확약서가 있어 실질 인수위험이 제거되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 유찰가와 ‘룰상 인수액’을 분리해서 봐야 한다
확약서를 고려하지 않는 일반적인 선순위 임차인 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 이승민 보증금 중 미배당되는 금액이 커집니다. 현재 신건에서는 룰상 20,642,000원, 1회 유찰 시 60,673,600원, 2회 유찰 시 92,698,880원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 203,000,000원 | 20,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 162,400,000원 | 60,673,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,920,000원 | 92,698,880원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정 · 확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 | 220,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 배당만 계산하면 이승민 보증금 중 20,642,000원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이승민 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 배당과 말소는 매각·배당 절차 및 확약서 내용에 따라 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천창영초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 12미터, 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·특별관리해역 등에 해당합니다.
- 토지. 대 209.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 1,504,000원/㎡.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문 부재로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 이승민 임차권등기의 말소 대상·조건과 실제 말소 절차를 반드시 확인하세요.
- 룰상 인수액 구분. 확약을 빼면 신건 기준 20,642,000원의 미배당 보증금이 생기는 구조입니다. 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 임안숙 점유관계. 2024.09.23 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도. 실제 점유자를 확인해 인도명령 및 이사협의 필요 여부를 점검하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 203,000,000원입니다. 가격 판단은 권리안전성과 별도로 접근해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 관계를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 숫자만 보면 위험해 보입니다. 이승민의 보증금은 220,000,000원, 현재 최저가는 203,000,000원이고, 일반적인 배당 계산에서는 20,642,000원이 미배당됩니다. 선순위 대항력 임차인이라면 원칙적으로 낙찰자가 이 부족분을 떠안는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 확약이 이승민 임차권에 정상 적용된다는 전제에서는 매수인 실질 인수는 0원, 신건 기준 실질취득은 203,000,000원입니다. 따라서 결론은 “보증금 2.20억이라 위험하다”도, “어차피 말소되니 무조건 안전하다”도 아닙니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 203,000,000원을 어떻게 평가하느냐입니다.
