인천지방법원 2024타경6293. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 8층 815호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.06.21. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 이것이 말소기준권리이며, 이후 2024.11.28. 하나은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
하지만 여기서 가장 주의할 숫자는 ‘감정가 대비 34.3%’ 자체가 아닙니다. 최저매각가 68,600,000원은 감정가 200,000,000원보다 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하거나 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 지식산업센터는 아파트와 다른 수요·환금성 구조를 가지므로 반복 유찰 자체도 별도의 위험 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경6293 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 127, 8층815호 (구래동,디원시티 지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건 내 8층 815호 |
| 사용승인일 | 2020.12.11 |
| 소유자 | 주식회사민컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 126,324,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2020.12.24. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.06.21. 주식회사민컨설팅으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 156,000,000원이 말소기준권리입니다. 2024.11.28. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3% ≠ 시세 대비 34.3%
3회 유찰 후 최저매각가는 68,600,000원으로, 시나리오상 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치일 뿐이고, 실제 거래가격과의 비교 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가를 보고 ‘시세보다 저렴하다’는 표현을 사용할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 (감정가 34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 89,034,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 109,244,360원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 123,391,052원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 156,000,000원 | 66,965,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 68,600,000원 가정 시 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 하나은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 89,034,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 구래동 한가람초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 양촌역(김포골드라인)이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 815호이며 사용승인일은 2020.12.11입니다. 급배수·위생·E/V·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 24미터, 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구 등이 포함되며 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 않기. 현재 68,600,000원은 감정가의 34.3% 수준이지만 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 실제 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 사용 주체와 사업장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 미배당액 오해 금지. 하나은행의 미배당 89,034,800원은 배당계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 지식산업센터 환금성 검토. 공장 용도의 지식산업센터이므로 동일 건물·인근 유사 물건의 실제 매매·임대 수요와 공실 여부를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 3회 유찰의 의미 확인. 반복 유찰은 낮아진 최저가 자체보다 시장의 응찰 수요를 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·관리비·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순함과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각가 68,600,000원에서는 하나은행에 66,965,200원만 배당돼 89,034,800원이 미배당되며, 이는 매수인이 떠안는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
가격 쪽 결론은 다릅니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 비교할 실거래 근거가 없고, 물건도 공장으로 이용 중인 지식산업센터입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격·환금성은 보수적으로 판단해야 하는 유형입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매매수요와 점유·임대 상태를 확인하는 것이 승부처입니다.
