인천지방법원 2025타경512004. 숭의역 북동측 인근 ‘소노하임’ 3층 303호, 70.9856㎡ 전부를 주거용으로 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 황상욱이며 2022.07.25. 거래가액 271,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 임차인 조재성의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.06.03., 확정일자는 2022.06.15., 전입 및 점유개시는 2022.07.01.이고 보증금은 271,000,000원입니다.
말소기준은 2024.09.10. 미추홀구 압류입니다. 조재성의 전입·점유가 그보다 먼저이므로 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 원래 배당표만 놓고 보면 신건 매각가 218,000,000원에서 집행비용을 제외한 214,148,000원이 임차인에게 배당되고 56,852,000원이 미배당 인수액으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 3층 303호 · 경인로7번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 12층 건물 내 3층 303호 · 70.9856㎡ |
| 사용승인 / 규모 | 2018.01.19 · 소노하임 8세대 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.07.25. 소유권이전 · 거래가액 271,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 271,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
과거 2018년 수협은행 근저당권은 2022.07.01. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2024.09.10. 압류입니다. 조재성은 그보다 앞선 2022.07.01. 전입·점유를 갖추고 있어 대항력이 인정되고, 2022.06.15. 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후 2025.09.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재성 | 제3층 제303호 70.9856㎡ 전부 | 271,000,000원 | 2022.07.01 | 2022.06.15 | 2024.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
* 확약이 없다는 가정의 배당표상 미배당 인수 추정액은 56,852,000원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
소노하임의 전체 10건 실거래 평균은 200,800,000원이지만, 과거에는 2022.07. 271,000,000원·270,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 152,000,000원, 최신 2026.06. 거래는 155,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -28.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.59㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 67.75㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2025.05 | 70.66㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 70.66㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.09 | 70.99㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2022.07 | 70.99㎡ | 3 | 271,000,000원 |
| 2022.07 | 67.75㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 69.59㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2022.02 | 67.36㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 69.59㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,000,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 218,000,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 143.4%입니다. 최신 거래 155,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 200,800,000원만 보고 가격이 근접하다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 시장은 하락 구간이고, 신건 실질취득가격은 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 조재성 보증금 | 271,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 271,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 조재성의 미배당액은 56,852,000원이나, 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 실제로도 오피스텔(주거)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역 북동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 숭의역·도원역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2018.01.19.입니다. 급·배수, 도시가스, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,618,000원/㎡입니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 소노하임은 8세대 규모의 오피스텔이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 추세도 -28.6%로 가격 방어력을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조재성 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 10건 평균 200,800,000원보다 최근 12개월 평균 152,000,000원과 최신 거래 155,000,000원을 가격 기준으로 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -28.6%입니다. 현재 218,000,000원을 과거 2022년 고가 거래와 비교해 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 회차 구분. 1회 유찰가 174,400,000원도 최근 평균·최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰가 139,520,000원부터 최근 12개월 평균보다 낮아집니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현 점유 상태와 인도 절차를 매각 전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제다
이 사건은 얼핏 보면 보증금 271,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 인수형으로 보입니다. 실제 배당표도 신건에서 56,852,000원의 미배당액을 계산합니다. 하지만 조재성 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 실질취득액은 218,000,000원입니다.
그럼에도 결론은 보수적입니다. 최근 12개월 평균은 152,000,000원, 최신 거래는 155,000,000원이며 최근 추세는 -28.6%입니다. 현재 실질취득액은 최근 평균의 143.4%로, 최근 시장보다 높은 가격입니다. 더구나 8세대 오피스텔이고 경매 통계상 평균 1.5회 유찰, 매각률 0.0%라는 환금성 지표도 우호적이지 않습니다. 확약으로 권리의 큰 불은 꺼졌지만, 현재 회차의 가격은 여전히 보류가 맞습니다.
