인천지방법원 2025타경512780. 인천 남동구 간석동 리더스타워 비동 7층 714호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 윤정섭이며, 2021.12.25. 매매를 원인으로 2022.01.04. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 90,000,000원입니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구액은 90,000,000원입니다.
이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 65,000,000원”이라는 숫자가 아닙니다. 임차인 최종연은 2022.01.03. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.04.24. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있어 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 이번 건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 일반적인 대항력 인수형 경매와 결정적으로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-1 리더스타워 비동 7층 714호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 7층 714호 26.20㎡ 전부 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상16층 |
| 소유자 | 윤정섭 · 2021.12.25. 매매 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 있다
말소기준권리는 2023.04.24. 국의 압류입니다. 최종연 임차인은 임대차계약 및 확정일자가 2021.11.12., 전입신고·점유개시가 2022.01.03.으로 말소기준보다 먼저이므로 대항력 有입니다. 2024.01.29. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태여서 우선변제권 역시 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 날짜 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최종연 | 7층 714호 26.20㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 90,000,000원 | 계약·확정 2021.11.12. 전입·점유 2022.01.03. 배당요구 2024.01.29. | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 65,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자의 2021.12.25. 매매 거래가액은 90,000,000원이지만, 시점과 성격이 다른 과거 소유권 취득가액이므로 현재 시세를 대신하는 근거로 쓰기는 어렵습니다. 현재 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 65,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 1. 임차인 최종연 보증금 (우선변제) | 90,000,000원 | 63,430,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 임차인 미배당 보증금은 26,570,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 0순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 26,570,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 39,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 49,548,800원 | 0원 |
④ 압류·세금 — 배당순위 확인이 필요한 부분
현재 등기에는 2023.04.24. 국 압류, 2024.12.12. 남동구(인천광역시) 압류, 2025.04.03. 국 압류가 남아 있습니다. 2022.05.19. 압류는 2026.03.05. 말소됐습니다. 자료상 세금 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위로 차감될 수 있어, 실제 배당에서는 임차인 배당액과 후순위 미배당 규모가 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 남서측 인근이며, 주위에는 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 35미터 내외 도로, 동측 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상16층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 사다리형 · 평지 · 업무용 · 공시지가 2,624,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 최종연 임차권에 대한 말소동의의 조건과 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 재확인. 임차인의 전입·점유 2022.01.03.이 말소기준 2023.04.24.보다 앞선 구조임을 원본 서류에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당 구조를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 65,000,000원만으로 싸다고 단정하지 말고, 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래와 임대 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태. 감정상 주거용 오피스텔이므로 실제 점유·인도 상태와 관리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 물건을 숫자만 보면 상당히 위험해 보입니다. 임차보증금은 90,000,000원, 신건 최저가는 65,000,000원이고, 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 원칙적인 배당 구조에서는 신건부터 26,570,000원의 미배당 보증금이 생기는 대항력 인수형입니다.
그러나 본건에는 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 최종연 임차인에 관한 실질 인수는 0원, 신건 기준 실질취득은 65,000,000원으로 판단합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 세금 압류의 배당 영향과 현재 실거래 시세는 별도로 확인해야 합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 결론입니다.
