296,100,000원
인천지방법원 2025타경1752. 부천 소사본동 제이앤팰리스 1층 103호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 최세라는 2022.11.30 소유권이전을 마쳤고, 등기부 거래가액은 430,000,000원입니다. 같은 날 신림신용협동조합이 채권최고액 363,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조 자체는 단순한 편입니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2023.06.16 최은옥의 70,000,000원 가압류는 2024.10.30 이미 말소됐습니다. 조사된 임차인 김동수도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 219 제이앤팰리스 1층103호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 소사로160번길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 |
| 소유자 | 최세라 · 2022.11.30 소유권이전 · 거래가액 430,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 296,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신림신용협동조합 / 333,555,063원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상8층 중 제1층 제103호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.11.30 신림신용협동조합 근저당권입니다. 과거 담양농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당은 같은 날 해지로 말소됐고, 최은옥의 70,000,000원 가압류도 2024.10.30 취소결정으로 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동수 | 2025.01.08 | 보증금 미상 / 월세 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 96.0%지만, 최근 흐름은 -4.6%
JN팰리스의 면적 매칭 실거래 자료는 12건입니다. 전체 평균 거래가는 317,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 308,400,000원, 최신 거래 300,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -4.6%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.28㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 66.8㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 66.8㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 66.8㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.04 | 66.28㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.02 | 63.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.02 | 63.56㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 66.8㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.04 | 63.36㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2023.07 | 66.8㎡ | 7 | 312,000,000원 |
| 2023.06 | 63.36㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.04 | 66.28㎡ | 5 | 380,000,000원 |
현재 최저매각가 296,100,000원은 최근 12개월 평균 308,400,000원의 96.0%입니다. 전체 평균 317,000,000원과 비교하면 93.4%지만, 과거 350,000,000원·380,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다. 최신 거래는 2026.03 300,000,000원이고 최근 추세가 -4.6%이므로, 현재 최저가는 최근 시세보다 낮기는 해도 하락장을 상쇄할 만큼 큰 가격 여유가 확인되는 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,945,400원 |
| 1. 근저당 · 신림신용협동조합 | 363,600,000원 | 291,154,600원 |
| 미배당 | - | 72,445,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신림신용협동조합 채권최고액 기준 72,445,400원이 미배당으로 남지만, 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
2회 유찰 시 매각가 207,270,000원에서는 채권자 미배당이 160,031,780원, 3회 유찰 시 매각가 145,089,000원에서는 221,342,246원으로 늘어나지만, 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 아파트, 단독주택, 주상복합부동산, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제이앤팰리스 지하1층·지상8층 건물의 제1층 제103호로, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 서측 및 북측 포장도로를 이용하며, 토지는 958.2㎡, 주상용·평지·정방형·중로각지입니다. 공시지가는 2,902,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 중로3류 및 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. JN팰리스는 26세대, 2017.08.08 준공이며 실거래 자료는 12건입니다. 다만 이 물건은 현황 근린생활시설이고 103호·105호 통합사용 상태여서 일반적인 주거 거래가격과 동일하게 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호·105호 통합사용 확인. 인접한 105호와 통합해 채무자가 사업체를 운영 중이고 가벽이 제거된 상태입니다. 호실 경계와 독립 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 김동수 임차관계 원본 대조. 전입은 2025.01.08로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 317,000,000원보다 최근 12개월 평균 308,400,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -4.6%이므로 현재 96.0% 가격을 단순히 ‘저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
- 말소기준 확인. 2022.11.30 신림신용협동조합 근저당이 기준이며, 과거 담양농업협동조합 근저당과 최은옥 가압류는 이미 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 가격은 공격적이지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 신림신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 김동수의 전입은 그 이후라 대항력이 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수는 모두 0원입니다. 권리 때문에 실질취득가가 불어나는 구조는 아닙니다.
문제는 가격과 현장입니다. 현재 실질취득 296,100,000원은 최근 12개월 평균 308,400,000원의 96.0%로, 한 차례 유찰됐다는 인상만큼 큰 할인은 아닙니다. 최신 거래도 300,000,000원이고 최근 추세는 -4.6%입니다. 더욱이 103호와 105호를 통합해 사업체로 사용 중이라는 점까지 감안하면, 권리는 통과지만 가격·통합사용 상태는 보수적으로 확인할 사건입니다.
