가격은 내려왔지만, 604호 점유 확인이 먼저다 — 나주금천지오빌

광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 6층 604호, 전용 49.834㎡의 아파트형 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,680,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다.

권리 구조의 기준점은 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후의 전세권·가압류·압류와 임의경매개시결정은 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자들의 전입일도 가장 빠른 2015.07.22.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제시 자료에 기재된 점유자들은 대항력이 없고, 미배당 보증금이나 후순위 권리가 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다.

다만 감정요항표에는 기호 1부터 18까지 여러 호실이 함께 기재돼 있고, 현황조사 점유자도 여러 층·호실에 걸쳐 있습니다. 그 명단에는 604호로 명시된 사람이 없습니다. 일부 점유자는 호실과 보증금이 확인되지 않으므로 604호 실제 점유 상태는 현장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다

말소기준권리는 2013.11.29. 우리은행 근저당입니다. 최초 설정 시 채권최고액은 2,523,840,000원이며 2020.11.13. 채권최고액 826,523,940원의 변경등기가 있습니다. 배당 시뮬레이션은 우리은행 근저당 채권최고액 2,523,840,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.

2023.10.10. 주식회사미광퍼니쳐 명의로 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권과, 해당 전세권에 2024.06.07. 설정된 주식회사예스텍의 근저당권도 말소기준일 이후 권리입니다. 예상배당은 모두 0원이지만 미배당액이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 서울보증보험·주택도시보증공사·한국주택금융공사 등의 가압류와 나주시 압류 역시 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유자 확인 (사건 관련 현황조사 전체)

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며 현황조사상 실제 점유자는 21명입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 점유자는 11명, 확인된 보증금 합계는 460,000,000원이고, 10명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 점유자는 8명입니다. 다만 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.

② 시세 비교 — 싸졌지만 하락 추세다

동일면적 49.83㎡의 실거래 12건 전체 평균은 78,583,333원이지만, 이 수치에는 2022년의 99,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해 보는 것이 안전합니다.

현재 최저가 43,680,000원은 최근 12개월 평균의 62.4%로 26,320,000원 낮고, 최신 거래 53,000,000원보다도 9,320,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 역시 43,680,000원이며, 현재 회차에는 시세 대비 가격 여유가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)

매각대금은 집행비용 1,186,240원을 제외한 42,493,760원이 우리은행에 배당되고, 전세권·가압류·후순위 근저당에는 배당되지 않는 구조입니다. 총채권액 11,902,043,500원 중 채권자 배당액은 42,493,760원, 미배당액은 11,859,549,740원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 아파트 형태의 공동주택으로, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
• 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근이며 주변에는 근린생활시설·단독주택·학교가 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며 공시지가는 364,900원/㎡입니다. 소로2류와 중로2류에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제3구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 지목은 과수원이나, 토지대장에는 2013.12.04. 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 44세대 규모이고 최근 거래가격이 53,000,000원까지 내려온 하락 추세이므로, 대단지 아파트와 같은 매수층을 기대하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 604호 특정 점유 확인. 현황조사 명단에 604호로 특정된 사람이 없습니다. 호실 미상 점유자와 604호의 연관 여부를 현장·전입세대열람·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 도시형생활주택 수요 확인. 아파트형 외관만 보고 일반 아파트와 동일한 환금성을 적용하지 말고 원룸형 임대수요와 실수요층을 따로 확인해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 전체 평균 78,583,333원보다 최신 거래 53,000,000원과 최근 평균 70,000,000원을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 22.7% 낮습니다. 현재 최저가가 싸더라도 추가 가격 하락과 매도 기간을 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 배당 시뮬레이션상 3회 유찰 시 30,575,999원, 4회 유찰 시 21,403,199원입니다. 가격 하락과 경쟁률을 함께 비교해야 합니다.
• 등록 전세권 확인. 미광퍼니쳐 전세권과 예스텍 근저당은 매각으로 소멸하지만, 실제 점유·열쇠·내부 집기 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 수도·전기·가스 사용 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인할 사람은 많다”

이 물건의 권리 기준점은 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당보다 빠른 전입자나 선순위 임차인이 없고, 등록 전세권과 각종 가압류도 모두 후순위입니다. 따라서 제시 자료상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 권리는 0원입니다.

가격도 감정가 78,000,000원에서 43,680,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 62.4%, 최신 거래의 약 82.4%입니다. 다만 최근 가격 추세는 -22.7%이고 단지는 44세대 규모입니다. 여기에 여러 호실의 점유자가 한 사건에 함께 조사돼 있지만 604호 점유자는 특정되지 않았습니다.

권리와 가격은 검토 가능, 점유와 환금성은 확인 필수. 604호 내부 상태와 실제 점유자를 확정하고, 최신 거래 53,000,000원을 기준으로 수리비·명도비·매도기간까지 계산한 뒤 응찰해야 하는 물건입니다.