인천지방법원 2025타경513850. 부평동 우리드란 2층 202호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김지연으로, 2021.06.21 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득한 등기가 2021.07.12 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.04.18 접수된 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기상 후순위인 주택임차권 자체가 아니라, 임차인 강일의 전입·점유 시점입니다. 강일은 2021.05.27 임대차계약 및 확정일자, 2021.06.15 주민등록 및 점유개시로 2023.04.18 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 인수구조를 끊는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 482-2 우리드란 2층 202호 · 도로명 인천광역시 부평구 충선로8번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제202호 73.69㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.06.21 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 강하지만 확약이 결론을 바꾼다
2016년과 2017년에 설정됐던 부평대건신용협동조합·이병근·신제엽의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 현 사건의 말소기준은 2023.04.18 국 압류이며, 강일의 전입·점유는 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2023.11.03 접수돼 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 별도 인수 문제를 남깁니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강일 | 제2층 제202호 73.69㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.15 | 2021.05.27 | 240,000,000원 | 有 | 有 | 원칙 41,628,000원 확약 반영 0원 |
② 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 후 총액’으로 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 되돌아가는 구조입니다. 이 사건도 확약을 제외하면 현재 회차 41,628,000원, 1회 유찰 시 81,462,400원, 2회 유찰 시 113,329,920원의 룰상 미배당액이 계산됩니다.
하지만 강일 임차인에 대한 말소동의 확약이 적용되므로 실제 판단에서는 각 회차의 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 202,000,000원입니다. 유찰 시에도 같은 전제라면 실질취득은 해당 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 41,628,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 81,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 113,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 강일 보증금 (우선변제) | 240,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강일 보증금의 부족분은 41,628,000원입니다. 이는 대항력 원칙에 따른 룰상 매수인 인수액이며, 본 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 동측 인근으로, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 ‘오피스텔’로 등재돼 있습니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 도로. 4필 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측과 남동측으로 차량 통행이 가능한 포장 공도에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 거주민·인근 공인중개사무소 탐문과 지자체 발급 도면 등을 종합해 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심입니다. 주택도시보증공사의 확약 대상이 강일 임차권 및 잔존 보증금 인수 문제와 일치하는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인 강일의 대항력 구조 재확인. 전입 2021.06.15·점유개시 2021.06.15는 말소기준 2023.04.18보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 41,628,000원 인수 구조입니다.
- 가격은 실거래로 별도 검증. 과거 소유자 거래가액 240,000,000원과 감정가 202,000,000원만으로 현재 시장가를 판단하지 말고, 동일 용도·면적의 최근 거래사례를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 실제 인테리어·관리 상태와 수리비 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국과 서울특별시의 압류가 존재하며 예상배당표는 당해세·최우선변제에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 있으면 결론은 달라진다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 202,000,000원 매각 시에도 41,628,000원이 남는 인수형 물건입니다. 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당액은 각각 81,462,400원, 113,329,920원으로 더 커집니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 최저가가 떨어졌다는 이유로 매력도가 높아지는 물건이 아닙니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실이 이 사건의 핵심 예외입니다. 강일 임차인에 한해 인수를 실질 0원으로 반영하면 현재 회차 실질취득은 202,000,000원입니다. 권리 구조는 확약 덕분에 정리되지만, 현재 시장의 실거래와 비교하지 않은 상태이므로 가격 측면까지 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 최근 실거래 확인입니다.
