인천지방법원 2025타경4027. 김포시 마산동 656-13의 철근콘크리트구조 4층 건물로, 감정 이용상태는 단독주택 및 제2종근린생활시설입니다. 사용승인일은 2018.04.12이고, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 수목도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2018.06.07 옹진농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리와 이후 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이강민은 2018.06.04 전입·확정일자, 장희찬은 2018.06.01 전입 및 2018.06.04 확정일자로 모두 2018.06.07 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4027 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 656-13 · 경기도 김포시 김포한강8로148번길 160 |
| 용도 / 구조 | 단독주택 및 제2종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인 2018.04.12 |
| 소유자 | 임영숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,956,270,140원 / 1,956,270,140원 (신건) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 대 · 339.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,564,000원/㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 수목 포함 |
| 현황 차이 | 건축물대장상 5가구 · 현황 10가구 · 건축물대장상 위반건축물 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 선순위 임차인이 있다
특히 장희찬의 임차권등기에는 임차보증금이 계약별로 150,000,000원, 150,000,000원, 160,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 계약 이력으로 표시된 금액이므로 세 금액을 합산할 수는 없습니다. 반면 이강민의 보증금은 확인되지 않아, 두 선순위 임차인의 실제 배당 및 미배당 인수액을 지금 단계에서 숫자로 확정하는 것은 위험합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·매수인 승계
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정애 | 402호 | 2023.09.22 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 조재행 | 미상 | 2020.02.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최주희 | 204호 | 2025.01.16 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박원정 | 203호 | 2025.07.11 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유은정 | 미상 | 2018.07.03 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이강민 | 202호 | 2018.06.04 / 2018.06.04 | 미상 / 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당분 인수 가능 |
| 김응재 | 303호 | 2025.04.30 / 2025.11.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김민상 | 미상 | 2019.02.11 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한승균 | 304호 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 신지수 | 101호 | 2025.01.07 / 미상 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강주미 | 102호 | 2024.12.13 / 미상 | 5,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장희찬 | 4층 중 75㎡(401호) | 2018.06.01 / 2018.06.04 | 150,000,000원 / 150,000,000원 / 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당분 인수 가능 |
| 점포 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
점포로 조사된 점유는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 또한 보증금이 확인되지 않은 여러 점유자가 존재하므로 명도와 배당관계는 호실별 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 실질 인수액 확정이 먼저
이 사건은 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 1,956,270,140원 또는 최저가 1,956,270,140원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 문제는 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 실제 매수비용은 낙찰대금만이 아니라 매수인이 승계하게 되는 미배당 보증금까지 포함해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,956,270,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,962,701원 |
| 1. 근저당 · 옹진농업협동조합 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 2. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김정애 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,240,307,439원 |
이 배당은 집행비용과 등기상 근저당권을 중심으로 한 산정입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차인의 실제 배당액에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 소유자 잔여액 1,240,307,439원을 곧바로 확정 잉여금으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리검토는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,956,270,140원 | 694,000,000원 | 0원 | 1,240,307,439원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,565,016,112원 | 694,000,000원 | 0원 | 852,965,951원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,252,012,889원 | 694,000,000원 | 0원 | 543,092,760원 |
등기상 근저당 채권만 보면 2회 유찰 가격에서도 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 낙찰가가 내려간다고 선순위 임차인 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이강민·장희찬의 배당액과 미배당 보증금을 확정하지 않은 상태에서는 각 회차의 낙찰가만으로 실질취득비용을 비교할 수 없습니다.
⑥ 건물 현황·환금성 메모 (감정요항·토지현황 기준)
- 이용상태. 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 1층은 페인팅 및 인테리어 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
- 현황 차이. 건축물대장상 5가구이나 실제 현황은 10가구입니다. 건축물대장상 위반건축물 표시도 있어 이용현황과 적법성 확인이 핵심입니다.
- 토지. 339.0㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 주상용, 평지·가로장방이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 임대관계. 다수 호실의 임차관계가 조사돼 있으며 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아, 단순 자가점유형 건물보다 명도·인수 분석 난도가 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이강민 보증금 확인. 대항력·우선변제권이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 배당으로 전액 회수 가능한지 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 장희찬 임차권 원본 대조. 계약별 보증금 150,000,000원·150,000,000원·160,000,000원의 관계와 현재 유효한 보증금, 배당순위, 실제 미배당액을 확인해야 합니다.
- 점포 점유 확인. 전입일·보증금이 불명확해 대항력 가능·미상입니다. 사업자등록·점유시기·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 김정애 관계 확인. 402호 임차인과 근저당권자·경매채권자가 같은 이름으로 나타나므로 임대차와 채권관계가 실제로 독립된 것인지 확인해야 합니다.
- 5가구와 현황 10가구 차이. 증축·구획·용도변경 상태와 건축물대장상 위반건축물 표시의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 보류. 실거래 비교자료가 없는 데다 선순위 임차보증금 인수액도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물·수목이 일괄매각 대상에 포함되므로 감정평가서의 위치·구조·가액을 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 모두 배당된다”와 “매수인이 안전하다”는 다른 말
이 사건의 등기부상 근저당 채권은 신건은 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 하지만 그 사실만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 말소기준보다 앞선 이강민·장희찬의 대항력이 있기 때문입니다. 이강민은 보증금이 미상이고, 장희찬은 임차권등기상 최대 160,000,000원의 계약 이력이 확인됩니다. 여기에 전입·보증금이 불명확한 점포 점유까지 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가 1,956,270,140원을 기준으로 “인수 0원” 또는 “실질취득 1,956,270,140원”이라고 확정해서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 실제 보증금·배당액·미배당분을 먼저 확정한 뒤 그 금액을 낙찰대금에 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다. 건축물대장 5가구와 현황 10가구의 차이 및 위반건축물 표시도 환금성과 명도 난도를 높이는 요소입니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 사건입니다.
