인천지방법원 2025타경514232. 인천 미추홀구 용현동 인하대역헤리움메트로타워 8층 825호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 압류나 근저당이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 손대천의 보증금 148,000,000원입니다. 손대천의 전입신고와 확정일자는 모두 2022.03.04, 말소기준인 백성현 근저당권 설정일 2022.05.26보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가 108,000,000원에서 집행비용 2,312,000원을 뺀 105,688,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 42,312,000원은 대항력 때문에 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 분석 규칙에 따라 손대천 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 665-8 인하대역헤리움메트로타워 8층 825호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 8층 825호 · 임차권 범위 21.6777㎡ 전부 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하5층/지상24층 · 2020.03.06 사용승인 |
| 소유자 | 이민 (2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 148,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.05.26 백성현 근저당권 52,000,000원입니다. 이후의 이정훈 근저당권, 국민건강보험공단·서울특별시·미추홀구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 손대천의 전입신고와 확정일자는 말소기준보다 약 3개월 먼저인 2022.03.04이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손대천 | 8층 825호 21.6777㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 / 2022.03.04 | 148,000,000원 | 有 2024.04.12 | 有 | 有 | 실질 0원 |
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 108,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 확약을 적용하면 실질취득도 108,000,000원으로 정리됩니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 이 사건은 권리분석에서 ‘확약 적용 여부’가 가격보다 먼저 확인되어야 합니다. 확약을 인정하지 않는 가정에서는 1회 유찰 시 임차인 미배당액이 63,555,200원, 2회 유찰 시 80,524,160원으로 늘어납니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 떨어져도 인수액이 커져 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 손대천 보증금(우선변제) | 148,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 근저당 · 백성현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이정훈 | 91,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 148,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 임차인 보증금 부족분 42,312,000원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 본 분석 규칙대로 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국민건강보험공단·서울특별시·미추홀구 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 8층 825호는 오피스텔로 이용 중이며, 2020.03.06 사용승인된 지하5층·지상24층 철근콘크리트 건물입니다.
- 입지. 인하대역(수인분당선) 서측 인근이며, 주변은 동류형 업무시설·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 교통시설과의 거리·편의성을 고려한 제반 교통상황은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 중로의 지선도로에 각각 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지는 평지의 사다리형이고 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,900,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 손대천 임차권 전체와 보증금 미배당분까지 포괄하는지 매각물건명세서 원본과 제출서류를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 선순위 관계 확인. 손대천의 전입·확정 2022.03.04가 말소기준 2022.05.26보다 빠르다는 사실은 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
- 당해세 확인. 국민건강보험공단·서울특별시·미추홀구 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않은 상태이므로 108,000,000원이 싸다는 전제로 응찰하지 말고 별도의 시세 검증이 필요합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약을 전제로 하더라도 매각 후 임차권등기 말소가 실제 어떤 절차와 조건으로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심이다”
표면만 보면 이 물건은 선순위 대항 임차인 보증금 148,000,000원이 최저가 108,000,000원보다 커서, 현재 회차에 42,312,000원을 추가 인수하는 전형적인 위험 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석 규칙상 그 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 108,000,000원입니다.
다만 이 결론은 확약의 효력을 전제로 합니다. 시세 자료가 없는 상태에서 최저가가 낮다거나 투자 메리트가 있다고 단정할 수도 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 “확약이 실제로 그 인수위험을 완전히 제거하느냐”입니다. 권리상 핵심문서 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단으로 넘어갈 수 있는 물건입니다.
