인천지방법원 2025타경514360. 인천 남동구 서창동 ‘다다주택’ 3층 302호, 전용 58.32㎡ 다세대주택입니다. 소유자 서미영은 2020.04.09. 매매를 원인으로 2020.04.27. 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 선순위 대항력 임차권과 주택도시보증공사의 확약이 맞물린 구조라는 점입니다.
말소기준은 2023.05.10. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 342,000,000원입니다. 그 뒤 남동구 압류, 국 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 임차인 최호기의 전입일 2018.11.12.과 점유개시일 2018.11.09.는 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 임차권의 인수 여부가 가장 중요한 리스크가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 564-1 다다주택 3층302호 · 장아산로174번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.32㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 서미영 · 2020.04.27. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 / 준공 | 11세대 · 2017.09.29. |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 민간임대주택 | 2018.10.19. 등록 · 2022.11.28. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
권리 순서만 보면 결론은 명확합니다. 최호기의 점유개시·전입은 2018년이고 말소기준 가압류는 2023년입니다. 임차권등기 자체는 2024.11.13.에 이루어졌지만, 등기 내용에는 임대차계약일, 전입일, 점유개시일과 확정일자가 함께 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 최호기 1명이며 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 중복된 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최호기 | 3층 302호 58.32㎡ 전부 · 주거 | 2018.11.12. / 2018.10.29. | 220,000,000원 → 221,000,000원 → 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 확약 전제 0원* |
* 임차권등기에는 임대차계약별 보증금이 220,000,000원, 221,000,000원, 225,000,000원으로 기재돼 있습니다. 최신 계약일은 2022.10.11.이며, 본 리포트는 확약 적용을 전제로 매수인 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래 시점이 오래됐다
다다주택의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 전용면적은 55.81㎡와 57.18㎡로 본건 58.32㎡와 유사하지만 거래 시점은 모두 2021년입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 57.18㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 55.81㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 317,500,000원 |
신건 최저가이자 확약 전제 실질취득액인 254,000,000원은 제공 실거래 평균 317,500,000원의 80.0%입니다. 숫자만 보면 63,500,000원의 차이가 있지만, 최신 거래조차 2021.11. 320,000,000원입니다. 매각기일은 2026.09.01.이므로 이 두 건만으로 현재 시세보다 20% 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 249,644,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 청구금액은 567,000,000원, 채권자 배당액은 249,644,000원, 미배당은 317,356,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 확약을 전제로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 317,356,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 367,444,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 407,515,840원 | 0원* |
확약을 전제로 하면 유찰되어 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 따라서 실질취득액도 각 회차의 매각가와 같습니다. 반대로 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 유찰 폭이 아니라 확약의 효력과 말소 실행 조건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서창초등학교 남측 인근. 주변은 중·소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 및 학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 북서측으로 약 20M 포장도로, 남서측으로 약 4M 보행자전용도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기 및 개별난방 시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경 절대·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 정방형 평지, 공동주택 건부지 이용. 토지면적 428.6㎡, 공시지가 2,229,000원/㎡입니다.
- 환금성. 11세대 규모 다세대주택이며 제공 실거래 표본은 2건에 그칩니다. 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 임차권등기 말소 실행 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 최호기의 임대차계약일은 2018.10.28., 2020.09.24., 2022.10.11.로 이어지고 보증금도 220,000,000원·221,000,000원·225,000,000원으로 기재돼 있습니다.
- 대항력 기준 확인. 전입 2018.11.12.·점유개시 2018.11.09.가 말소기준 2023.05.10.보다 앞선 구조임을 전제로 검토하세요.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2021.08.과 2021.11. 두 건뿐입니다. 317,500,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건 및 관련 원문을 함께 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 배당 시뮬레이션은 집행비용과 등기상 채권을 중심으로 한 계산이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 열쇠다”
이 물건을 단순히 “인수 0원”이라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 실제 임차인 최호기는 말소기준보다 앞선 전입과 점유를 갖고 있고 확정일자와 배당요구도 갖춘 대항력·우선변제 임차인입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있기 때문에 본 분석 규칙에서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
가격은 신건 254,000,000원으로 제공 실거래 평균 317,500,000원의 80.0%지만, 비교 가능한 거래가 2021년 두 건뿐이라는 점을 반드시 감안해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 현재 시세 재검증이 선행”입니다. 확약서가 명확하게 적용되고 현재 시세가 이를 뒷받침하는지를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
