인천지방법원 2025타경514570. 인천 남동구 남촌동 377-18 신삼우빌라 다동 1층 101호, 전용 43.38㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정자이고, 2019.02.28. 매매로 60,000,000원에 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 2020.10.28. 접수된 주식회사우리카드 가압류 5,533,583원입니다. 이후 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 이후인 2022.09.27. 주택임차권입니다. 임차권자 김영미의 전입·점유 개시는 2020.08.31., 확정일자는 2020.07.20.로 말소기준권리인 2020.10.28. 가압류보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514570 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 377-18 1층101호 · 도로명 인천광역시 남동구 남촌동로16번길 59 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 43.38㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이정자 · 2019.02.28. 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
1991년 한국주택은행 근저당, 2008년 금일수산업협동조합 근저당, 2011년 영등포농업협동조합 근저당 등 과거 담보권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2020.10.28. 주식회사우리카드 가압류입니다. 김영미 임차인은 이보다 앞선 2020.08.31. 전입·점유를 갖춰 대항력이 인정되고, 확정일자 2020.07.20.과 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영미 제1층 제101호 43.38㎡ 전부 | 60,000,000원 | 2020.08.31. | 2020.07.20. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 |
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가 역시 85,000,000원으로 신건입니다. 신삼우빌라(다동)는 8세대, 사용승인 관련 준공일은 1991.01.10.로 확인되지만, 현재 제공된 거래 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다.
따라서 감정가 85,000,000원을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다. 특히 비교 면적도 일치하지 않은 상태이므로, 이 사건의 평가는 권리 안정성과 가격 적정성을 분리해 보는 것이 맞습니다. 확약으로 인수 위험이 해소된 것은 장점이지만, 가격 경쟁력은 별도 확인이 필요한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 김영미 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 5,533,583원 | 5,533,583원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 17,536,417원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 85,000,000원 가정에서는 김영미 임차보증금 60,000,000원이 전액 우선변제되고, 주식회사우리카드 5,533,583원도 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사는 17,536,417원이 배당되어 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 인수 구조 — 확약 전후를 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건 · 감정가 100% | 85,000,000원 | 42,463,583원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 68,000,000원 | 59,157,583원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 54,400,000원 | 65,533,583원 | 6,979,200원 | 0원 |
2회 유찰 시 계산상으로는 대항력 임차인의 미회수분 때문에 6,979,200원의 매수인 인수액이 나타납니다. 대항력 인수형이라면 이런 미배당 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출된 사건이므로 그 임차인에 대해서는 실제 인수액을 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남촌도림동행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 101호이며 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 북서측 및 남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 감정요항에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,203,000원/㎡이며 토지면적은 270.4㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 신삼우빌라(다동)는 8세대, 1991.01.10. 준공으로 확인되며 최근 비교 실거래 금액은 확인되지 않아 가격 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 직접 연결됩니다. 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상이 김영미 임차권과 일치하는지 최종 대조가 핵심입니다.
- 대항력 기준일 확인. 김영미의 전입·점유 2020.08.31.은 말소기준 가압류 2020.10.28.보다 앞섭니다. 확약을 배제하면 인수형 임차인으로 평가해야 하는 구조입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 85,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰 시 매각가 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원으로 내려가면서 채권 미배당은 각각 59,157,583원, 65,533,583원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 확약으로 인수 0”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 60,000,000원의 대항력 임차인이 있어 까다로운 물건입니다. 전입·점유가 2020.08.31.로 말소기준 2020.10.28.보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖췄기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결론을 바꿉니다. 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 감정가와 최저가는 85,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 근거가 부족합니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 추가 검증이 필요입니다.
