인천지방법원 2025타경514750. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 중앙이-클래스9차 101동 5층 503호입니다. 소유자 김성근은 2021년 3월 19일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 임차인 양진은 임대차계약일자 2021년 2월 16일, 주민등록·점유개시 2021년 3월 26일, 확정일자 2021년 2월 16일로 확인됩니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2022년 6월 15일 국민건강보험공단 압류이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 선행 대항력 임차보증금입니다.
최저매각가는 감정가와 같은 158,000,000원입니다. 이 가격만 보면 전체 실거래 평균 158,333,333원과 비슷해 보이지만, 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 지표는 다릅니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래도 2025년 3월 144,000,000원이며, 최근 대비 과거 거래 추세는 -13.0%입니다. 최저가 자체도 최근 평균의 109.7%이므로 신건 최저가부터 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 대항력 임차보증금 인수 구조까지 합치면 가격 부담은 훨씬 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-11 중앙이-클래스9차 101동 5층503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 청마로93번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 5층 503호 |
| 비교면적 | 49.15㎡ |
| 소유자 | 김성근 · 2021.03.19 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022년 6월 15일 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 3월 26일에 임차인 양진의 주민등록과 점유가 시작됐고, 확정일자는 2021년 2월 16일입니다. 이후 신한은행 가압류 18,836,373원, 케이아이코아즈대부 가압류 8,890,664원, 미추홀구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체가 소멸하는 것과 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.26 / 2021.02.16 | 230,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 75,012,000원 |
양진은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 회차 매각대금 158,000,000원에서 집행비용 3,012,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 154,988,000원입니다. 보증금 230,000,000원 중 미배당되는 75,012,000원이 현재 회차의 매수인 인수 추정액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 “최저가가 얼마까지 내려가느냐”가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 230,000,000원이고 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 권리분석 기준의 실질취득 부담은 약 230,000,000원 수준에 묶입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 158,000,000원 | 75,012,000원 | 대항력 보증금 미배당분 승계 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 126,400,000원 | 106,169,600원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 101,120,000원 | 131,095,680원 | 저가 낙찰만으로 실질취득 개선 제한 |
④ 실거래 — 최근 가격은 1.44억, 추세는 -13.0%
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 45.31㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2023.05 | 47.2㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2021.10 | 45.31㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 144,000,000원 |
전체 3건 평균은 158,333,333원이지만 과거 175,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 144,000,000원, 최신 거래도 144,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전보다 -13.0%입니다. 최저가 158,000,000원만 놓고 봐도 최근 평균의 109.7%로 이미 최근 시세 이상입니다. 실질취득을 약 230,000,000원으로 보면 가격 메리트를 인정하기 더욱 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 1. 임차인 양진 보증금 | 230,000,000원 | 154,988,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 18,836,373원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 8,890,664원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,012,000원을 제외한 154,988,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 75,012,000원이 매수인 인수 추정액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택과 아파트 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 콘크리트지붕의 5층 건물 내 5층 503호입니다. 위생·급배수·난방·전기·E/V 설비가 있습니다.
- 토지. 997.2㎡, 평지의 부정형 토지이며 다세대 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 성장관리권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 거래 규모. 중앙E-클래스(101,102,103동)는 28세대이며 준공일은 2012.04.18입니다. 확인된 실거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액 확인. 대항력 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 커 유찰돼도 인수액이 증가합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 현재 회차 배당 추정상 임차인 미배당액은 75,012,000원입니다. 실제 배당표와 선순위 조세 등을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균과 최신 거래는 144,000,000원이고 추세는 -13.0%입니다. 전체 평균 158,333,333원만으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.58억 낙찰”이 “1.58억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 감정가 158,000,000원이 아니라 임차보증금 230,000,000원이어야 합니다. 임차인 양진의 전입·점유는 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서는 75,012,000원이 미배당 인수액으로 계산됩니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 커지기 때문에 실질취득 부담은 약 230,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 최근12개월 평균과 최신 거래는 144,000,000원이고 거래 추세는 -13.0%입니다. 신건 최저가 자체도 최근 시세의 109.7%이므로 가격 메리트가 없고, 실질취득 기준으로 보면 격차는 더 커집니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 원문 확인할 요소지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정해 인수를 0원으로 만들 수는 없습니다. 권리도 주의, 가격은 더욱 보수적으로. 이 사건은 최저가가 내려가는 모습보다 임차보증금 승계 구조가 실제 매입비용을 어떻게 고정시키는지를 먼저 봐야 합니다.
