인천지방법원 2025타경515000. 만수동 한나하이트빌 4층 402호, 전용 39.23㎡의 공부상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 말소기준은 2021.08.02 김대훈 근저당권 18,000,000원인데, 김소영은 그보다 앞선 2020.05.25 전입·점유와 2020.04.28 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기 자체는 2024.06.27로 말소기준 뒤에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 보완장치가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 10번 주택임차권등기를 인수권리로 적시하면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 김소영 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영하는 것이 맞습니다. 이 확약은 김소영에게만 적용됩니다. 별도 임차인 유신현은 2025.11.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자이므로 점유관계와 명도는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-133 한나하이트빌 4층 402호 · 도로명주소 인천광역시 남동구 만수로75번길 13-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.23㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사아빈 (2024.08.29 매매 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물규모 | 한나하이트빌 · 12세대 · 2002.04.04 사용승인 |
| 현장 표기 | 외벽에 ‘한나하이츠빌1차’로 표시 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 을구 9번 김대훈 근저당권입니다. 그 뒤의 기흥세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김소영은 전입일이 말소기준보다 빠르므로 단순한 후순위 임차인으로 볼 수 없고, 보증금 85,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 97,000,000원 가정 배당표에서는 김소영에게 보증금 85,000,000원 전액이 배당됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 제4층 제402호 39.23㎡ 전부 · 임차권등기 | 2020.05.25 | 2020.04.28 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 유신현 사용표시: 오피스텔 | 2025.11.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 김소영에 대해서는 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출을 반영한 실질 승계액입니다. 유신현은 말소기준 이후 전입이므로 대항력은 없으나, 보증금·점유상태 확인은 별도입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 9,700만원은 최근 시세 이상
가격 판단은 전체 5건 평균 89,400,000원보다 자료상 최근 12개월 평균 95,000,000원, 최신 거래 85,000,000원, 그리고 최근 구간 추세 +10.9%를 우선해 보는 편이 타당합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 하락 추세는 아니지만, 현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 39.23㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 39.23㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.03 | 39.23㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 39.23㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2021.07 | 39.23㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.23㎡ | 2건 | 95,000,000원 |
김소영 임차권의 실질 인수액이 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 97,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 95,000,000원보다 높고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 89,400,000원과 비교해 할인처럼 보이는 해석은 적절하지 않습니다. 신건 최저가만 보고 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김대훈 | 18,000,000원 | 9,854,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김소영 보증금 85,000,000원이 전액 배당되고, 김대훈 근저당에는 9,854,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원입니다. 배당표상 현재 매수인 인수액도 0원이며, 김소영 임차권은 별도로 제출된 말소동의 확약서까지 반영하면 실질 인수 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 토지는 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 숭덕여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 중·소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,547,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표시. 자료에는 외국인 등을 대상으로 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 조사됐고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 동일면적 확인 거래는 5건이므로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 좁다는 점을 가격 판단에 반영할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김소영 임차권등기 말소동의 확약의 제출 여부뿐 아니라 적용 범위와 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 유신현 점유 확인. 2025.11.20 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차 관계, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 97,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 102.1%입니다. 신건 최저가 자체에는 가격 할인 근거가 없습니다.
- 최신 거래와 비교. 확인된 최신 거래는 2024.08의 85,000,000원입니다. 최근 평균만 보지 말고 최신 가격과 개별 호수 상태도 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용 2,146,000원과 자료상 권리관계를 기준으로 한 가정이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 말소동의 확약서 원문을 서로 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 그 인수 위험이 어떻게 해소됐는지에 있습니다. 김소영은 2020.05.25 전입으로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 현재 97,000,000원 배당가정에서는 보증금 85,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서까지 제출돼 실질 인수는 0원입니다. 유신현은 별도 임차인이지만 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없습니다.
그렇다고 신건을 가격 메리트 있는 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 실질취득 97,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 102.1%이고 최신 거래 85,000,000원보다 높습니다. 최근 구간 추세는 +10.9%로 하락장은 아니지만, 현재 회차 가격이 최근 시세 아래에 있지는 않습니다. 권리 인수는 정리, 가격은 보수적 접근. 이 사건의 결론입니다.
