창원지방법원 2025타경20682. 창원시 마산합포구 자산동 ‘대신하이빌’ 10·11층 1002호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 등기부의 현재 핵심은 2017.01.06 설정된 조흥저축은행 근저당 채권최고액 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 같은 은행의 60,000,000원 근저당과 서울보증보험의 492,254,172원 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 배당 부족액이 크더라도 그 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
현재 최저매각가는 91,924,000원으로 감정가 268,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 다만 이 단지는 19세대이고, 확인되는 실거래도 3건뿐이며, 대상면적 162.72㎡와 거래면적이 일치하지 않습니다. 가격 판단은 ‘감정가 대비 할인율’보다 실제 동일 면적의 거래 가능 가격과 환금성 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20682 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-2 대신하이빌 10,11층1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 대상면적 162.72㎡ · 10,11층 1002호 |
| 소유자 | 노학문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 91,924,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 조흥저축은행 / 337,120,760원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준은 2017.01.06 조흥저축은행의 240,000,000원 근저당입니다. 2017.11.14 추가 근저당 60,000,000원, 2025.06.20 임의경매개시결정, 2025.08.25 서울보증보험 가압류 492,254,172원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 경남은행·한국외환은행 근저당과 국세 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 67.6%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 본다
대신하이빌의 확인 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2023.10 · 136,000,000원, 최근12개월 평균 지표도 136,000,000원이며, 이전 거래 대비 추세 지표는 +8.8%입니다. 현재 최저가 91,924,000원은 이 136,000,000원의 67.6%에 해당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 108.51㎡ | 4 | 136,000,000원 |
| 2022.04 | 113.01㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2022.02 | 113.01㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 128,666,666원 |
문제는 비교 면적이 맞지 않는다는 점입니다. 경매 대상의 면적은 162.72㎡인데, 실거래 표본은 108.51㎡와 113.01㎡입니다. 따라서 최저가가 전체 평균의 71.4%, 최근12개월 평균의 67.6%라는 수치만으로 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 오히려 동일 면적 거래가 확인되지 않는 소규모 단지라는 점 때문에 입찰 전 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,054,632원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 240,000,000원 | 89,869,368원 |
| 3. 근저당 · 주식회사조흥저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 492,254,172원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 91,924,000원 가정 시 집행비용 2,054,632원을 제외한 89,869,368원이 선순위 조흥저축은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 702,384,804원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 계속 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 91,924,000원 | 89,869,368원 | 702,384,804원 |
| 4회 유찰 시 | 64,346,799원 | 62,788,557원 | 729,465,615원 |
| 5회 유찰 시 | 45,042,759원 | 43,831,989원 | 748,422,183원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가 시나리오는 64,346,799원, 두 번 더 진행되면 45,042,759원까지 낮아집니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 낮아진다고 환금성 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상11층 건물 중 10,11층 1002호이며, 위생·급배수·전기·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·마산중학교 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 611,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 19세대이며 확인 실거래는 3건입니다. 대상면적 162.72㎡와 일치하는 거래 표본이 없어 매각 후 재판매 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 108.51㎡·113.01㎡ 거래를 162.72㎡ 대상물건의 직접 시세로 사용하지 말고, 대상 면적과 유사한 실제 매매 호가·거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 대형 면적·소규모 단지의 환금성 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2017.01.06 조흥저축은행 240,000,000원 근저당이 말소기준인지 등기부와 매각서류 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 91,924,000원은 감정가 268,000,000원의 34.3%까지 내려와 있습니다. 그러나 확인된 최신 실거래 136,000,000원은 108.51㎡ 물건이고, 경매 대상은 162.72㎡입니다. 67.6%라는 표면적 비율을 그대로 ‘시세 대비 할인’으로 읽어서는 안 됩니다.
총 19세대, 실거래 3건, 평균 유찰 3.0회라는 특성까지 감안하면 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 동일 면적의 실제 환금성과 적정 매도가를 검증할 수 있느냐입니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 단순 감정가 할인율만으로 판단하기 어려운 사건입니다.
